40억 초과 서울 아파트 4.7%…강남·서초 집중

정부의 2026년 세제 개편으로 시세 40억 원을 넘는 아파트의 세금 부담이 커질 예정인 가운데, 서울 전체 아파트의 4.7%가 이 가격대에 포함된 것으로 집계됐다. 지난달 31일 기준 서울 아파트 146만9011채를 분석한 결과, 40억 원 초과 주택은 6만8879채였다. 정부는 해당 가격대의 부담 확대를 ‘과세 정상화’ 조치로 제시했다.

가격 구간별로는 20억 원 이하가 110만3002채로 전체의 75.1%를 차지했다. 20억 원 초과 30억 원 이하는 19만9606채로 13.6%, 30억 원 초과 40억 원 이하는 9만7524채로 6.6%였다. 40억 원 초과 아파트의 78.3%는 강남구와 서초구에 몰렸다. 강남구에서는 3만1091채로 구내 아파트의 45.1%, 서초구에서는 2만2820채로 33.1%가 40억 원을 웃돌았다. 송파구와 용산구의 해당 비중은 각각 8.7%, 8%였고, 강북구와 노원구 등 12개 구에는 한 채도 없었다.

개편안은 실거주 1주택자가 보유한 시세 20억 원 이하, 공시가격 14억 원 이하 주택을 종합부동산세 대상에서 제외한다. 시세 30억 원 이하의 실거주 1주택자는 개편 이후에도 종부세 부담이 줄고, 30억 원 초과 40억 원 이하 구간은 세액 변화가 크지 않다는 것이 정부 설명이다. 이와 함께 2028년부터 양도소득세 공제 한도를 도입하는 등 양도세 부담을 강화하는 방안도 추진된다.

시장에서는 강남구와 서초구를 중심으로 절세 목적의 급매물이 등장할지 주시하고 있다. 특히 은퇴한 고령층이 보유 주택 처분에 나설 가능성이 제기된다. 중장기적으로는 세금 증가 폭이 상대적으로 작은 30억 원 선의 주택이 강남권과 한강벨트, 경기 남부 주요 지역에서 절세형 ‘똘똘한 한 채’의 새 기준이 될 수 있다는 분석도 있다. 양도세 공제 체계가 거주 중심으로 바뀌면 집주인의 입주로 전월세 물량이 줄고, 늘어난 보유세가 임대료에 반영될 가능성도 거론된다.