2029년 양도세 공제 재편…고가 1주택 세 부담 확대

정부 세제개편으로 2029년부터 1세대 1주택 양도소득세 공제의 중심이 보유 기간에서 실제 거주 기간으로 바뀐다. 비거주 1주택자의 보유 공제는 폐지되고, 장기 거주자에게 적용되는 소득공제도 10억원까지만 인정된다. 이에 따라 비거주 주택뿐 아니라 시세차익이 큰 강남권과 한강변 고가 주택의 세 부담도 크게 늘어날 전망이다.

내년 말까지는 보유와 거주 기간에 각각 최대 40%를 적용하는 현행 방식이 유지된다. 2028년에는 거주 공제가 최대 60%로 확대되고 보유 공제는 최대 20%로 축소되며, 2029년부터는 거주 기간만으로 최대 80%를 공제한다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 낮아진다. 조정대상지역 밖 다주택자의 공제도 2029년부터 보유 기준이 사라지고 거주 기준으로 전환된다.

12억원에 산 집을 10년 보유하고 2년 거주한 뒤 32억원에 파는 1주택자는 현행 6억원인 공제액이 2029년 2억원으로 줄어 양도세가 2억3600만원에서 4억500만원으로 증가한다. 25억원에 취득해 10년간 보유·거주한 주택을 75억원에 매도하는 사례에서는 세액이 현행 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300만원으로 뛴다.

정부는 매도를 유도할 한시적 통로도 마련했다. 65세 이상 수도권 1주택자가 내년까지 주택을 처분하고 비수도권으로 옮기면 5억원 한도에서 양도세의 50%를 감면하며, 2028년에는 3억원 한도·30%로 축소한다. 매도 뒤 5년 안에 수도권 주택을 다시 사면 감면액이 추징된다. 다주택자 중과세율도 2028년까지 단계적으로 완화된다. 고령층과 고가 주택 보유자의 조기 매물이 늘 수 있지만, 취득세와 대출 규제로 갈아타기가 어려운 중저가 1주택자는 거주 요건을 채우거나 매도를 미뤄 매물 잠김이 심화할 가능성도 제기된다.