2029년 양도세 공제, 보유 대신 거주 중심 재편

정부가 3일 공개한 2026년 세제 개편안에는 1가구 1주택자의 장기보유 특별공제를 2029년부터 장기거주 소득공제로 전환하는 방안이 담겼다. 현재는 12억 원 초과분에 대해 보유와 거주 기간별로 연 4%씩, 10년간 최대 80%를 공제하지만 앞으로는 보유 기간을 제외하고 거주 기간에만 연 8%씩 최대 80%를 적용한다. 실거주 1주택자에게도 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원의 공제 한도가 생긴다.

제도 전환은 단계적으로 진행된다. 2028년에는 거주 공제율이 연 6%로 높아지고 보유 공제율은 연 2%로 낮아진다. 주택을 10년 보유하고 2년 거주했다면 공제율은 32%다. 2029년부터는 실제 살지 않은 1주택에 보유 공제를 적용하지 않는다. 비조정대상지역 다주택자는 현재 보유 기간에 따라 연 2%, 15년간 최대 30%를 공제받지만 2028년에는 보유 연 1%와 거주 연 2% 중 하나를 선택해야 하며, 이듬해부터는 거주 기간에만 연 2%, 최대 30%가 인정된다.

세 부담 변화는 보유 기간보다 거주 기간이 짧은 주택에서 뚜렷하다. 서울 송파구 잠실엘스 아파트를 10년 보유하고 2년 거주한 뒤 22억 원의 양도차익을 얻는 조건에서는 양도세가 올해 2억6993만 원에서 2028년 3억6550만 원, 2029년 이후 4억6383만 원으로 늘어난다. 정부는 거주하지 않는 주택을 2029년까지 매각하도록 유도한다는 방침이며, 장기간 보유만으로 받던 혜택을 단계적으로 축소한다.

10년간 실제 거주한 1주택자는 최대 80% 공제율을 유지하지만 고액 공제를 제한하는 한도 때문에 초고가 주택의 세금은 크게 뛸 수 있다. 10년 거주 후 50억 원의 양도차익을 얻은 경우 양도세는 올해 3억1600만 원에서 2029년 13억7300만 원으로 증가한다. 정부는 큰 시세차익을 얻은 고가 주택에 공제 혜택이 집중되는 문제를 조정하려는 취지로 한도를 도입했다. 다만 한 집에서 수십 년 거주한 고령 1주택자도 차익이 크면 세 부담이 급증할 가능성이 있다.