2028년 종부세 개편, 다주택 세 부담 격차 키운다

종합부동산세 개편이 마무리되는 2028년부터 1주택자와 3주택 이상 보유자의 세액 차이가 대부분의 가격 구간에서 지금보다 확대된다. 기본공제액 차이가 현행 3억원보다 커지고, 3주택 이상 보유자에게 적용되는 공정시장가액비율이 1주택자의 70%보다 10%포인트 높아지는 영향이다. 세율은 주택 수와 관계없이 통일되지만 과세표준을 계산하는 단계에서 생긴 격차는 상당 부분 유지된다.

재산세와 보유기간·연령 공제를 제외하고 세 부담 상한을 적용하지 않으면 현행 세액 차이는 합산 시가 14억원에서 약 20만원으로 시작한다. 시가 20억원에서는 90만원, 30억원은 157만원, 50억원은 465만원, 80억원은 1천588만원으로 늘어난다. 개편 뒤 양쪽 모두 보유 주택에 살지 않는 경우에는 격차가 20억원에서 599만원, 30억원에서 767만원, 80억원에서 2천586만원으로 커지며, 시가 134억원부터 현행보다 축소된다.

거주 조건에 따라 격차가 줄어드는 가격대도 달라진다. 1주택자와 3주택자가 각각 보유 주택에 거주하면 시가 148억원, 거주 1주택자와 비거주 3주택자를 비교하면 158억원이 분기점이다. 비거주 1주택자와 3채 중 1채에 사는 보유자의 차이는 시가 30억원에서 501만원, 50억원에서 1천43만원, 94억원에서 2천476만원까지 벌어진 뒤 95억원부터 현재보다 작아진다. 이 계산은 3주택자가 합산가액의 3분의 1에 해당하는 주택에 거주하는 조건을 전제로 했다.

개편안은 1·2주택자 0.5∼2.7%, 3주택 이상 보유자 0.5∼5.0%로 나뉜 세율을 과세표준 중심의 0.5∼5.0%로 통합한다. 기본공제는 거주 1주택자 14억원, 비거주 1주택자 9억원이며, 다주택자는 4억원에 거주 주택의 합산가액 비율을 반영한 금액을 더한다. 1세대 1주택자의 최대 80% 세액공제는 보유기간 대신 거주기간을 반영하고, 공제 한도는 2027년 800만원에서 이후 600만원으로 낮아진다. 기존 공제 규모가 컸던 고가 1주택자는 다주택자와의 차이가 줄 수 있지만, 공제가 작았던 납세자는 격차 축소 효과가 제한적이다.