2028년 부동산 과세, 보유보다 실거주 따진다

정부가 2028년부터 부동산 과세의 무게중심을 보유 주택 수에서 실제 거주 여부와 주택 가액으로 옮긴다. 종합부동산세 보유공제와 양도소득세 장기보유특별공제 특례는 단계적으로 폐지한다. 거주 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춰 실거주와 비거주의 세 부담을 차등화한다.

시가 20억~40억원 주택은 세 부담 변화가 크지 않지만, 40억원을 넘는 초고가 주택은 세율이 최대 두 배 가까이 오를 전망이다. 2028년 보유공제까지 사라지면 비거주 초고가 주택의 종부세가 최대 10배 이상 증가할 수 있다. 시가 40억원 이상 주택은 약 4만6000가구로 추산돼 세 부담 급증에 따른 조세 저항과 40억원 경계에서 부담이 크게 갈리는 문턱 효과가 예상된다.

다주택자의 주택 처분과 지방 이동을 유도할 장치도 개편안에 담겼다. 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 완화하고, 고령자가 지방으로 이전할 때 양도세를 감면한다. 인구감소 지역의 세컨드 홈을 1주택으로 인정하는 특례는 광역시를 제외한 지방 전역으로 넓힌다. 주택 수가 아닌 가액을 과세 기준으로 삼아 고가 1주택 선호를 낮추겠다는 구상이다.

거래 활성화 여부는 개편안의 핵심 변수로 남았다. 양도세 보유공제 폐지와 장기보유특별공제 축소가 매물 잠김을 심화할 수 있지만 취득세와 양도세를 함께 낮추는 방안은 포함되지 않았다. 직장·교육·돌봄 때문에 실제로 살지 못하는 주택을 비거주로 일률 분류할 경우 형평성 논란도 생길 수 있다. 시행 전까지 시장 반응을 단계적으로 점검하고 거래세와 비거주 판정 기준을 보완하는 작업이 필요하다.