2028년 비사업용 토지 세 부담 급증…은퇴자 노후자금 흔들

2028년부터 비사업용 토지를 팔 때 장기보유특별공제가 사라지고 양도소득세 중과세율도 높아진다. 직접 경작하지 않는 농지나 잡종지 등을 임대하며 생활비를 마련해 온 고령층은 매각 시점에 따라 세 부담이 크게 달라질 전망이다. 노후 준비와 재산 보존을 목적으로 토지를 보유한 은퇴자도 강화된 과세 기준의 영향을 받게 된다.

15년 전 퇴직금 2억원으로 지방 도로변 잡종지를 산 70대 A씨는 야적장 업체에서 월 100만원을 받아 왔다. 시세가 5억원으로 오르자 병원비와 노후 자금을 위해 매각을 검토했지만, 2027년 말까지 팔면 약 8762만원인 양도세가 2028년에는 약 1억6787만원으로 늘어난다. 세후 금액도 4억1200만원대에서 3억3200만원대로 감소한다.

현행 제도는 비사업용 토지도 3년 이상 보유하면 기간에 따라 양도차익의 최대 30%를 공제한다. 2028년 1월 1일 이후 양도분에는 보유 기간과 관계없이 공제율 0%가 적용되고, 기본세율 6~45%에 더하는 중과세율은 10%포인트에서 20%포인트로 오른다. 과세표준 최상위 구간의 최고 세율은 지방소득세를 포함해 71.5%에 이른다.

국내 개인 소유 토지 면적의 67.1%는 60대 이상이 보유하고 있으며, 개인 토지의 92%가 임야 57.6%와 농경지 34.4%에 몰려 있다. 물류창고·주차장·야적장 임대용 토지, 직접 경작하지 못한 주말농장, 도시에 사는 상속인의 농지·임야 등이 영향을 받을 수 있다. 지방 토지는 매수자를 찾는 데 수년이 걸릴 수 있고 임대차 계약도 남아 있어 2027년 안에 처분하기 어려운 사례가 적지 않다.