2028년 비사업용 토지 세 부담 급증…고령층 긴장

2028년 1월 1일부터 비사업용 토지의 장기보유특별공제가 폐지되고 양도소득세 중과세율이 높아진다. 노후 준비나 재산 보존을 위해 토지를 사들인 은퇴자 가운데 직접 경작하거나 해당 지역에 거주하지 않는 소유자의 매각 부담이 커질 전망이다. 생산 활동과 무관한 토지의 투기를 억제하고 유휴 토지가 주택 공급으로 이어지도록 유도하려는 개편이다.

15년 전 퇴직금 2억원으로 지방 도로변 잡종지를 산 70대 A씨는 야적장 업체에 장기 임대해 월 100만원을 받아왔다. 시세가 5억원으로 오르자 병원비와 노후 자금을 마련하기 위해 처분을 검토했지만, 매각 시점에 따라 세금 차이가 크게 벌어지게 됐다. 2027년 말까지 팔면 양도세는 약 8762만원이지만 2028년 이후에는 약 1억6787만원으로 8025만원가량 늘어난다. 세후 금액도 4억1200만원대에서 3억3200만원대로 감소한다.

비사업용 토지는 재촌과 자경 여부를 중심으로 판정되며, 잡종지·나대지와 직접 농사짓지 않는 농지, 거주지에서 떨어진 임야 등이 주로 포함된다. 현행 제도는 3년 이상 보유하면 양도차익의 최대 30%를 공제하지만 개편 뒤에는 보유 기간과 관계없이 공제율이 0%가 된다. 기본세율 6~45%에 더하는 중과세율도 10%포인트에서 20%포인트로 오른다. 최고 세율은 지방소득세를 포함해 71.5%에 이르고 중간 소득 구간에서도 세 부담이 60% 안팎까지 높아질 수 있다.

2025년 말 기준 국내 개인 소유 토지 면적의 67.1%는 60대 이상이 보유하고 있으며, 70대 이상 비중은 늘고 50대 이하 비중은 줄고 있다. 개인 소유 토지의 92%는 임야 57.6%와 농경지 34.4%에 집중됐다. 고령층의 보유 배경에는 잡종지·공장 부지를 창고·주차장·야적장으로 임대하는 투자, 전원생활·주말농장 계획의 중단, 도시에 살며 관리하지 못한 상속 농지와 임야, 개발 예정지 주변 토지 매입 등이 있다. 지방 토지는 매수자를 찾는 데 수년이 걸릴 수 있고 임대차 계약도 남아 있어 2027년 안에 처분하기 어렵다는 우려와 함께 유예 기간 및 사업용 인정 요건을 보완해야 한다는 요구가 나온다.