2028년 공동명의 종부세, 40억원대서 절세법 역전

2028년부터 공동명의 1주택 부부는 공시가격이 40억원대에 이르면 한 명이 1가구 1주택 특례를 적용받는 것보다 각자 종합부동산세를 내는 방식이 유리해진다. 공시가격 20억~60억원 주택의 종부세와 재산세를 합산해 계산한 결과로, 고령자·장기거주 세액공제에 상한이 생기면서 고가 주택에서 특례의 절세 효과가 크게 줄어드는 것으로 나타났다.

2028년 공시가격 30억원 주택의 보유세는 특례 신청 시 1042만원, 부부가 각자 납부할 때 1141만원으로 특례가 약 100만원 유리하다. 그러나 40억원 주택에서는 특례 적용액이 2783만원인 데 비해 각자 납부액은 2102만원으로 역전된다. 50억원 주택은 각각 4615만원과 3321만원으로 약 1300만원, 60억원 주택은 두 방식의 차이가 2267만원까지 벌어진다.

공동명의 1주택자는 매년 부부가 각각 종부세를 내거나 한 명을 납세의무자로 정해 1주택 특례를 받는 방식 중 하나를 선택할 수 있다. 올해까지는 특례를 택하면 연령과 보유 기간에 따라 한도 없이 최대 80%를 공제받아 초고가 주택일수록 유리했다. 앞으로 공제액에 600만~800만원의 상한이 적용되는 반면 각자 납부 방식의 절세 효과는 유지돼 일정 가격부터 세 부담 순서가 바뀐다. 공시가격 18억원 이하에서는 종부세가 발생하지 않아 기존에도 각자 납부가 유리했다.

계산은 특례의 최대 공제율인 80%를 적용한 조건이어서 실제 부담은 거주 기간에 따라 달라질 수 있다. 장기보유 특례는 내년에 장기보유·거주 특례로 바뀌고 2028년부터 장기거주 특례로 전환된다. 비거주 1주택자는 특례를 신청하면 공제금액 9억원과 고령자 공제를 적용받을 수 있지만, 각자 납부하면 공제금액이 8억원으로 줄어 대체로 특례가 유리하다. 특례 신청과 철회 기간은 매년 9월 16~30일이므로 공시가격과 거주 이력을 함께 따져야 한다.