2026 세제개편, 1주택자도 거주 여부로 갈린다

정부의 2026년 세제개편은 주택을 한 채만 보유한 사람도 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 달리하도록 제도를 손질했다. 지난 3~4개월 동안 정부가 언급해 온 방안이 대부분 반영됐고 추가 조정도 포함됐다. 특히 집 한 채를 보유했더라도 직접 살지 않는 경우 다주택자에 가까운 수준으로 다루는 방향이 제시되면서, 1주택자의 양도소득세와 종합부동산세 대응 방식도 달라지게 됐다.

양도소득세 장기보유공제는 보유 기간보다 거주 여부에 무게를 두는 ‘거주공제’로 전환된다. 종합부동산세 기본공제는 거주 1주택자 14억원, 비거주 1주택자 9억원으로 구분된다. 세율 단일화의 영향으로 공시가격이 높은 주택에 사는 1주택자도 2028년 종부세가 최대 3배 이상 오를 수 있다. 이에 따라 한 채만 소유하면 세제상 유리하다는 기존 인식은 유지되기 어려워졌다.

그동안 국내 주택시장에서는 1주택자를 거주 여부와 관계없이 실수요자로 보는 인식이 강했다. 보유 주택 가격이 올라도 다른 지역의 집값이 함께 상승한 상황에서 집을 팔고 양도세까지 내면 비슷한 수준의 주택으로 갈아타기 어렵고, 상급지 이동은 더욱 힘들다는 논리가 배경에 자리했다. 선택지는 하급지로 옮기거나 무주택자가 되는 방향으로 좁아질 수 있다는 점에서 이번 개편은 1주택자 정서와 직접 맞닿아 있다.

초고가 주택은 보유세 부담이 커질 것으로 제시되면서 주택 수요의 이동 가능성도 거론된다. 대출을 이용할 수 있고 종부세 부담이 상대적으로 적은 15억~30억원대 주택이 반사이익을 볼 수 있다는 전망이다. 이번 개편의 핵심은 주택 수만으로 실수요 여부를 판단하던 기준에서 벗어나 실제 거주를 세제 혜택의 주요 조건으로 삼았다는 데 있다. 1주택자도 보유 주택의 가격과 거주 여부를 함께 살펴야 하는 구조로 바뀌는 셈이다.