20억 초과 1주택, 거주 여부로 종부세 갈린다

정부가 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준을 공시가격 14억원으로 통일하면서 실제 거주 여부에 따라 과세 이후 부담이 크게 달라진다. 시가가 약 20억원을 갓 넘는 주택은 실거주자의 산출세액이 사실상 0원에 가깝지만, 비거주자는 각종 세액공제 전 약 185만원을 내게 된다. 개편안은 3일 세제발전심의위원회에서 확정됐다.

공시가격 14억원 이하인 1주택은 거주하지 않아도 과세 대상에서 빠진다. 다만 14억원을 넘으면 실거주자는 14억원, 비거주자는 9억원을 기본공제로 적용받는다. 비거주자는 공시가격 14억원을 기준으로 약 3억5000만원의 과세표준이 발생한다. 현행 산출세액 약 60만원과 비교하면 실거주자는 부담이 거의 사라지고 비거주자는 약 125만원 늘어나는 구조다.

시가 30억원 주택을 60세 납세자가 10년 보유한 사례에서는 현행 세액이 거주 여부와 관계없이 91만원이지만, 개편 후 10년 거주자는 76만원, 비거주자는 약 424만원으로 달라진다. 실거주자도 시가 약 33억8000만원부터는 현행보다 부담이 커진다. 공정시장가액비율은 1주택자와 지방 1·2주택자에게 2027년 70%가 적용되며, 2028년부터는 주택 수와 무관한 단일 누진세율 체계가 시행된다.

다주택자 등의 과세 기준은 합산 공시가격 9억원 초과로 유지하되 기본공제는 ‘4억원＋5억원×거주용 주택가액 비중’으로 바뀐다. 1주택 세액공제는 2028년부터 보유기간 대신 거주기간 중심으로 전환되고 공제 한도는 최대 600만원이 된다. 정부는 2027~2031년 종부세수가 누적으로 9조3000억원 증가할 것으로 추산했다. 비거주·다주택자의 매도 유도 가능성과 함께 세 부담이 보증금이나 월세에 반영될 위험도 점검 과제로 남았다.