1주택 양도세 개편, 장기보유 혜택 재편

1주택 양도소득세 개편안을 적용하면 장기보유 공제는 축소되지만 거주 공제와 인별 공제가 확대돼 일부 실거주자의 세 부담이 오히려 낮아진다. 10년 전 10억 원에 취득한 주택을 20억 원에 매각할 경우 현행 세금은 1284만 원이지만, 개편 뒤에는 744만 원으로 줄어드는 계산이다. 양도차익 대비 부담률도 1.3%에서 0.7%로 낮아진다.

같은 조건에서 매각가가 30억 원이면 양도세는 7000만 원에서 6200만 원으로 감소한다. 양도차익 대비 세율은 3.5%에서 3.1%로 내려간다. 비거주 1주택자의 부담은 반대로 늘어난다. 10억 원에 산 집을 20억 원에 팔 때 세금은 1억 원에서 1억3000만 원으로, 30억 원에 매각할 때는 3억6000만 원에서 4억6000만 원으로 증가한다.

장기보유 공제를 물가 상승 보전으로 해석하는 논리에는 계산상 한계가 있다. 10억 원의 집값 상승분이 10년에 걸쳐 매년 1억 원씩 발생했고 이를 근로소득세율로 매년 과세한다고 가정하면 세액은 최소 2억3000만 원으로 양도차익의 23% 수준이다. 초기 상승액을 5000만 원, 최근 상승액을 1억5000만 원으로 달리 잡으면 누진세율 영향으로 합계는 더 커진다.

비거주 1주택자가 기존 세입자를 내보내고 자기 집에 들어가더라도 이전에 살던 주택이 임대시장에 나오기 때문에 전체 전세 물량은 달라지지 않는다. 다만 과도한 부채와 전세보증금을 안고 매입해 입주가 어려운 갭투자자와 다주택자가 매도하면 매매 물량은 늘고 전세 물량은 줄 수 있다. 세제 조정은 공급 여건을 함께 고려해야 하며, 1주택자의 주거 이전 때 양도세를 이연하되 실제 매각으로 현금화한 차익에는 과세하는 방안도 검토할 수 있다.