1주택 보유세, 거주 여부 따라 내년부터 갈린다

정부가 3일 내놓은 세제 개편안은 1주택자의 실제 거주 여부와 주택 가격에 따라 종합부동산세 부담을 차등화하는 데 초점을 맞췄다. 내년부터 종부세 기본공제액은 실거주자의 경우 현행 12억 원에서 14억 원으로 늘지만, 비거주자는 9억 원으로 줄어든다. 다만 실거주 주택도 시가가 40억 원을 넘는 초고가 주택이면 세 부담이 큰 폭으로 증가한다.

마포자이 전용 84㎡를 6년 보유한 1주택자의 보유세는 올해 353만 원에서 내년 실거주 시 471만 원, 비거주 시 686만 원으로 늘어난다. 증가율은 각각 33%, 94.3%다. 반포자이 전용 84㎡ 보유세도 올해 1810만 원에서 실거주자는 2764만 원, 비거주자는 3318만 원으로 오를 전망이다. 비거주자가 실거주자보다 554만 원을 더 부담하는 구조다.

가격대별 차이도 커진다. 60세인 실거주 1주택자가 시가 30억 원 주택을 보유하면 종부세는 올해 91만 원에서 내년 76만 원으로 감소하지만, 시가 50억 원 주택은 453만9000원에서 978만5000원으로 두 배 이상 오른다. 2주택 이하 최고세율은 내년 2.7%에서 3.5%로 높아지고, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 현행 3주택 이상 세율인 0.5~5.0%가 적용된다.

장기보유 공제도 거주 중심으로 재편된다. 2027년에는 보유 공제와 거주 공제 중 하나를 선택해야 하고, 2028년부터는 장기 거주에 대해서만 최대 50%를 공제한다. 연령 공제는 유지되지만 공제 상한은 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원으로 제한된다. 양도세 장기보유 특별공제까지 장기거주 방식으로 바뀌면서 2028년까지 일부 매물이 나올 수 있으나, 2029년 이후에는 보유세와 양도세 부담이 함께 커져 거래 감소와 절세 목적의 우회 행동이 나타날 수 있다는 지적이 제기된다.