1기 신도시 회복장서 뒤처진 일산

올해 수도권 1기 신도시 아파트값이 전반적으로 오른 가운데 일산은 동·서구 모두 하락했다. 8월 첫째 주인 3일까지 누적 변동률은 고양시 일산동구 -1.82%, 일산서구 -1.32%였다. 같은 기간 안양시 동안구는 11.84%, 성남시 분당구는 10.74% 상승했고 군포시와 부천시 원미구도 각각 5.08%, 3.50% 올랐다. 군포와 원미구는 일산과 같은 비규제지역이다.

일산동구는 7월 첫째 주 -0.01%를 시작으로 둘째 주 -0.09%, 셋째 주 -0.01%, 넷째 주 -0.04%를 기록한 뒤 8월 첫째 주 -0.14%로 낙폭이 0.10%포인트 확대됐다. 경기도 조사 지역 중 가장 큰 하락률이며, 일산서구도 같은 주 0.01% 내렸다. 경기도 전체는 이 기간 0.16% 올랐다. 마두동 강촌마을 한신 전용 94.05㎡는 7월 14일 6억4000만원에서 29일 5억8000만원으로 6000만원 낮아졌다. 후곡마을 주공 전용 68.13㎡도 6월 30일 2억9000만원에서 한 달 뒤 2억8000만원으로 내렸다.

고양시는 2024년 11월 백송·후곡·강촌·정발마을 4곳, 9174가구를 노후계획도시정비 선도지구로 선정했지만 특별정비구역 지정은 아직 이뤄지지 않았다. 사업 일정과 예상 분담금이 구체화되지 않아 재건축 기대가 실제 매수세로 연결되지 못하고 있다. 일산의 기준용적률은 300%로 분당 326%, 평촌·산본 330%, 중동 350%보다 낮다. 기존 집값도 상대적으로 낮아 높은 공사비를 일반분양 수입으로 충당하기 어렵고 조합원 부담이 커질 가능성이 제기된다.

입지 여건도 회복 속도를 제약하는 요인이다. 일산은 분당·평촌 등 경기 남부 신도시보다 강남을 비롯한 주요 업무지구 접근성이 떨어지고 주변 일자리도 상대적으로 적다. 재건축이 속도를 내더라도 교통과 고용 여건의 격차 때문에 다른 1기 신도시 수준의 상승세로 이어지기까지 시간이 필요할 수 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수도 경기 남부와 비교해 일자리와 강남 접근성이 부족한 만큼 재건축 추진만으로 집값이 빠르게 반등하기는 쉽지 않다고 진단했다.