희소 자산에 쏠린 자금…상업용 부동산 양극화

상업용 부동산 시장에서 임차인과 투자자금이 핵심 조건을 갖춘 우량 자산으로 집중되고 있다. 이지스자산운용 전략리서치실이 10일 발표한 ‘2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망’은 시장의 핵심 흐름으로 양극화를 제시했다. 자산 가격뿐 아니라 임대 수요와 자금조달 가능성까지 건물 규모, 공급 희소성, 전력·인허가 확보 여부에 따라 갈리는 모습이다.

올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.1%였다. 연면적 3만3000㎡ 이상 대형 오피스는 전년보다 2.3%포인트 낮아진 5.7%였지만, 1만6500㎡ 미만 소형 오피스는 1.1%포인트 상승한 7.8%를 기록했다. 물류시장에서도 연면적 16만5000㎡ 이상 초대형 시설의 신규 공급이 2023~2024년 연간 6건에서 지난해 한 건도 없는 수준으로 줄었다. 대형 물류센터 임대료는 연평균 3.8% 올랐고 소형은 2.5% 내렸다. 지난해 물류센터 거래 중 해외 투자자 비중은 73%였다.

인공지능 확산으로 국내 데이터센터 시장은 2028년까지 연평균 15% 이상 성장할 것으로 예상되지만, 2027년 수요를 충족할 수 있는 공급 가능 전력은 약 64%에 그친다. 전력과 인허가를 미리 확보한 자산의 희소성이 커지는 배경이다. 호텔은 외국인 관광객 증가와 제한된 공급이 맞물리면서 올해 1분기 거래액이 8200억원으로 집계돼 전년 동기보다 269% 증가했다.

자금조달 시장에서도 운용사와 자산별 격차가 확대됐다. 지난해 글로벌 부동산 펀드레이징에서 상위 20개 운용사의 평균 클로징 규모는 51% 늘어난 반면, 나머지 운용사는 30% 감소했다. 국내 부동산 프로젝트파이낸싱 대출은 전년보다 9.1% 줄었으며 은행 대출의 빈자리를 대체자본이 채우는 흐름이 빨라지고 있다. 관련 부동산 대출펀드 시장의 연간 추산 규모는 32조~45조원이다. 하반기에는 임차인과 대주단, 기관투자자의 선택을 함께 받을 수 있는 자산과 그렇지 못한 자산 사이의 유동성 격차가 더욱 커질 가능성이 제기된다.