해외부동산 펀드, 레버리지·환매 제한 위험 확인해야

부동산을 기초자산으로 삼은 해외 공모펀드도 투자 원금 전액을 잃을 수 있어 가입 전 손실 구조를 면밀히 확인해야 한다. 금융감독원은 10일 주요 분쟁 사례와 투자자 유의 사항을 공개했다. 부동산이라는 이유만으로 원금이 보장되는 상품으로 판단해서는 안 되며, 판매 직원의 권유와 별개로 투자 기간과 감내 가능한 손실 수준을 스스로 점검할 필요가 있다.

투자자 A씨는 증권사 직원에게 부동산 투자라 원금 손실 우려 없이 안전하다는 취지의 설명을 듣고 가입했지만 원금 전액을 잃었다. 이후 직원이 손실 가능성을 배제하는 단정적 표현을 사용한 사실이 확인돼 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정될 수 있었다. 다만 중도 환매 제한을 충분히 안내받지 못했다는 사정만으로는 불완전판매가 인정되기 어렵다.

해외부동산 펀드는 현지 금융기관의 대출을 활용해 부동산을 사들이는 레버리지 방식으로 주로 운용된다. 선순위 대출 만기까지 상환하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 매각할 수 있고, 이 과정에서 원금 손실이 발생한다. 담보인정비율 초과나 공실률 상승 때 임대수익이 대주에게 먼저 돌아가는 캐시트랩이 작동해 투자자 배당이 중단될 가능성도 있다.

대부분 환매금지형으로 설정되는 부동산 펀드는 만기 전 자금 회수가 제한되며, 관련 내용은 투자설명서에 기재되는 경우가 많다. 만기가 지나도 매각과 청산이 늦어지거나 현금성 자산이 부족하면 회수 시점이 미뤄질 수 있고, 수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 즉시 투자금을 돌려받지 못할 수 있다. 시장 악화로 만기가 연장되면 임차인 퇴거와 공실 위험이 커져 임대수익 감소와 자산가치 하락으로 이어질 수 있다. 설명이 부족할 때는 자필 서명 전에 추가 안내를 요구해야 하며, 서명 후에는 설명 의무 위반을 근거로 배상 책임을 인정받기 어려울 수 있다.