해외부동산펀드, 레버리지·환매 제한 살펴야

해외부동산펀드 관련 분쟁 민원이 이어지자 금융감독원이 10일 투자 위험과 가입 시 유의사항을 안내했다. 투자 대상이 부동산이라는 이유만으로 안전한 상품으로 볼 수 없으며, 현지 금융기관의 대출을 활용하는 레버리지 구조에서는 부동산 가격이 소폭 하락해도 투자 원금 전액을 잃을 수 있다고 경고했다.

부동산 가격 하락으로 대출약정 조건을 충족하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 자산을 강제로 매각할 수 있다. 매각대금은 대출금 상환에 먼저 쓰이고 남은 금액만 투자자에게 지급된다. 담보인정비율 초과나 공실률 상승 등 특정 상황에서는 임대수익이 대출기관에 우선 귀속되는 ‘캐시 트랩’이 작동해 배당금 지급까지 중단될 수 있다.

투자금 회수 제약도 주요 위험으로 꼽힌다. 해외부동산펀드는 만기 전 환매가 제한되는 환매금지형으로 설정되는 경우가 많다. 거래소에 상장된 상품도 거래량이 부족하면 매매가 어렵고 펀드 가치보다 낮은 가격에 처분해야 할 수 있다. 만기가 도래한 뒤에도 부동산 매각과 청산에 시간이 걸리면 회수 시점이 늦어질 수 있으며, 만기 연장에 반대해 반환을 요청해도 지급 재원이 부족하면 환급이 지연될 수 있다.

만기 연장이 이뤄지면 공실 위험이 커지거나 임대수익과 부동산 가치가 떨어져 손실 폭이 확대될 가능성도 있다. 투자자는 자신의 투자기간과 감당할 수 있는 손실 수준을 고려해 가입 여부를 정하고, 판매직원의 설명이 충분했는지 확인해야 한다. 청약신청서에 설명을 듣고 이해했다는 내용을 자필로 작성하면 이후 설명의무 위반을 근거로 판매사의 배상책임을 인정받기 어려울 수 있다. 금융감독원은 관련 분쟁 사례와 유의사항을 계속 안내하고 필요하면 제도 개선도 추진할 계획이다.