하남 감북 재개발론, 오른 땅값에 사업성 촉각

정부가 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 개발제한구역을 풀어 신규 택지를 확보하는 방안을 검토하면서 경기 하남 감북지구가 공공주택 후보지로 다시 부상하고 있다. 서울 강동·송파구와 맞닿은 입지와 교통 접근성이 강점이지만, 과거 지구 지정 때보다 크게 오른 토지가격이 보상비와 사업성을 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다.

감북동 개발제한구역 내 전·답 실거래를 분석한 결과, 지분거래와 100㎡ 미만 거래를 뺀 토지의 3.3㎡당 중위가격은 2010년 약 85만원이었다. 지정이 풀린 2015년에는 약 130만원으로 53%가량 올랐고 2020년에는 약 144만원을 기록했다. 2025년에는 답 1532㎡가 24억원, 답 300㎡가 4억6997만원에 각각 거래돼 두 필지 모두 3.3㎡당 약 517만원에 이르렀다.

감북지구는 2010년 이명박 정부의 대규모 주택 공급 계획에 따라 보금자리주택지구로 지정됐으나 주민 반대와 소송이 이어지면서 5년 만에 해제됐다. 이후 감일지구를 비롯한 주변 개발이 상당 부분 진행됐고 인접 지역의 개발제한구역도 다수 풀리면서 감북 일대 토지가격은 과거보다 높은 수준으로 형성됐다.

다만 필지의 위치와 도로 접근성, 형태에 따라 가격 편차가 크고 거래량도 적어 일부 고가 거래를 지역 전체 시세로 해석하기는 어렵다. 올해 1∼8월 100㎡ 이상 전·답 중 지분거래가 아닌 사례는 2건으로, 3.3㎡당 가격은 약 128만원과 240만원이었다. 공공주택지구 보상가는 개별 거래가격이 그대로 반영되지는 않지만 감정평가 과정에서 주변 지가와 토지 이용 상황이 고려된다. 보상과 택지 조성 비용이 늘면 조성원가가 상승해 사업시행자인 한국토지주택공사의 사업성에도 부담이 될 수 있다.