초고가 주택 세제 강화…갈아타기 빨라지나

정부가 3일 내놓은 2026년 세제개편안은 시가 40억원 이상 초고가 주택의 종합부동산세율을 다주택자 수준으로 높이고, 비거주 1주택자의 보유·양도 단계 혜택을 줄이는 데 초점을 맞췄다. 예상보다 큰 세 부담이 장기 보유 유인을 낮춰 매물 출회와 주택 교체 시기를 앞당길 수 있지만, 서울 핵심지의 공급 부족으로 가격 하락 효과는 제한될 가능성이 제기된다.

10년간 주택을 보유한 60세 비거주 1주택자의 세액공제율을 20%로 제한하면 시가 20억원 주택의 종부세는 현행 27만원에서 2027년 114만원, 2028년 152만원으로 오른다. 시가 70억원 주택은 937만원에서 각각 2879만원과 4480만원으로 증가한다. 실거주 여부와 무관한 비과세 범위는 시가 약 20억원까지이며, 실거주자도 약 34억원을 넘으면 공정시장가액비율과 세율 인상의 영향을 받는다.

양도소득세 장기보유특별공제는 보유기간보다 거주기간을 중심으로 적용되고 공제 한도도 단계적으로 축소된다. 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시 완화되며, 65세 이상 수도권 1주택자가 집을 팔고 지방으로 옮기면 양도세를 2027년 50%, 2028년 30% 감면받는다. 과세표준 6억원 이하인 시세 약 31억원 이하 주택과 고가 소형 면적, 차하위 지역으로 갈아타기 수요가 이동할 여지가 커졌다.

세제 강화 직전까지 서울 초고가 시장은 신고가 흐름을 보였다. 압구정동 신현대12차 전용 182㎡는 7월 4일 112억5000만원에 거래돼 4월보다 2억5000만원 올랐고, 반포동 아크로리버파크 전용 178㎡는 7월 13일 98억원에 손바뀜돼 종전 최고가를 3억원 웃돌았다. 다만 집주인이 매각 대신 입주를 택하면 매매 매물 증가는 제한되고 전세 물량이 회수될 수 있다. 늘어난 보유 부담이 월세·반전세 전환이나 신규 임대료 인상으로 임차인에게 옮겨갈 가능성도 남아 있다.