초고가 세 부담 커진다…시장 안정 열쇠는 공급

정부가 부동산 과세의 중심을 주택 수에서 주택가액과 실거주 여부로 옮기는 2026년 세제 개편안을 내놨다. 비거주 주택과 초고가·다주택 보유자의 세 부담을 높이는 대신 실거주 중저가 1주택자는 보호하는 구조다. 전문가들은 고가주택과 다주택자의 매물이 늘어날 가능성을 제시하면서도 세제 조정만으로 집값을 안정시키기는 어렵다고 진단했다.

서초구 반포자이 전용 84㎡는 공시가격이 올해 수준을 유지해도 내년 보유세가 약 2257만원으로 27%가량 늘어날 것으로 분석됐다. 공시가격까지 오르면 증가율은 50%를 넘을 수 있다. 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 10년간 보유·거주하고 39억원의 차익을 거둔 사례는 양도세가 내년까지 약 2억4000만원이지만, 장기보유특별공제 개편이 끝나는 2029년 이후 약 9억4000만원으로 뛴다. 반면 공시가격 20억원 미만 실거주 1주택자는 기본공제 확대로 종합부동산세가 줄어들 수 있다.

매물이 늘어나는 과정에서 전월세 주택이 줄고 보유세 인상분이 임대료로 옮겨갈 가능성도 제기됐다. 집주인의 직접 입주와 자산가의 주택 이동이 맞물리면 기존 세입자가 도심 밖으로 밀려나거나 다른 가격대의 주택 수요가 자극되는 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려다. 서울은 주택 387만호에 가구 수가 421만호로 제시돼 공급 기반 회복이 병행돼야 한다는 지적이 나온다.

공급 해법으로는 PF와 브릿지론 정상화, 공사비·이주비 부담 완화, 건설자재 비축, 비아파트 공급 촉진과 정비사업 인허가 단축이 거론됐다. 태릉CC·용산정비창·과천 경마장과 국공유지 활용, 3기 신도시 입주 단축도 과제로 제시됐다. 정부는 지하철 인근과 군 시설, 일부 그린벨트까지 검토한 후속 대책을 준비하고 있다. 다만 그린벨트 해제의 실효성을 두고는 의견이 갈려, 도심 저층 주거지 전환과 접근성 높은 유휴 부지 활용을 둘러싼 정책 선택이 공급대책의 주요 쟁점이 될 전망이다.