주택 수 대신 가격 본다…보유·매매세 부담 완화

재정경제부가 3일 공개한 2026년 세법개정안은 종합부동산세 과세기준을 주택 수에서 보유주택 합산가액 중심으로 바꾸고, 다주택자 중과세율을 완화하는 내용을 담았다. 수도권 신축 아파트 공급 부족과 대출 규제, 세제 불확실성이 겹쳐 매물이 줄고 거래가 급감하자 세 부담을 낮춰 주택 매도를 유도하려는 조치다.

실거주 1가구 1주택자는 공시가격 14억원, 시가 약 20억원을 넘는 금액부터 종부세를 내며 비거주 1주택자는 합산가액 9억원 초과분부터 과세 대상이 된다. 현재 60% 수준인 주택분 공정시장가액비율은 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자에 대해 2027년 70%, 2028년 80%로 차등 인상된다. 10년 이상 거주한 1가구 1주택자의 양도가액이 30억원 이하이면 양도세 기본공제 한도는 연 250만원에서 2500만원으로 확대된다.

서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡를 공시가격 약 14억원에 10년 이상 보유하며 실제 거주한 1주택자는 종부세와 향후 매각 때의 양도세를 합쳐 기존보다 최대 80% 이상 줄일 수 있다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 2027년 양도분에 한해 최대 5억원의 양도세 감면을 받는다. 광역시를 제외한 비수도권에서 공시가격 9억원 이하 주택을 사더라도 기존 1주택 특례는 유지된다.

지방 세컨드홈 세제특례는 인구감소지역에서 비수도권 전역으로 넓어지고, 1주택 특례 가액기준은 공시가격 최대 9억원으로 높아진다. 적용기한도 2029년 말까지 3년 연장된다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과는 2027년부터 2028년까지 한시적으로 완화한다. 2주택자에게 최고 20%포인트까지 적용되던 중과세율은 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 조정돼 매도 기회를 넓히는 방향으로 운용된다.