주택 세제 2027년부터 순차 전환…매도 시점 고심

비거주 고가 1주택자와 다주택자는 2027년부터 해마다 달라지는 보유·양도세를 함께 따져야 한다. 2026년 세제개편안은 종합부동산세 부담을 먼저 높이고 양도소득세 개편에는 유예기간을 두는 구조다. 세 부담을 감당하기 어려운 집주인이 2028년까지 주택을 처분할 수 있도록 한 조치로, 개편 첫해인 2027년이 매도 여부를 가르는 주요 시점으로 떠올랐다.

2027년 종부세는 가액 기준 일원화에 앞서 1·2주택자의 일부 과세표준 구간 세율을 높이는 중간 단계를 밟는다. 세액공제는 실제 거주기간을 중시하되 보유기간 공제를 절반까지 인정하고, 납세자가 보유공제와 거주공제 중 유리한 방식을 선택하도록 한다. 공제 한도는 800만원이다. 양도세 장기보유특별공제는 현행대로 보유·거주기간별 최대 40%, 합계 80%를 유지한다. 다주택 중과 폭은 2주택자 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트로 낮아진다.

2028년에는 종부세율이 주택 수와 무관한 가액 기준 체계로 전면 일원화된다. 보유기간 공제는 거주기간 공제로 바뀌고 세액공제 한도는 600만원으로 축소된다. 양도세 장기보유특별공제도 거주 중심으로 전환하되 보유공제를 일부 남기는 과도기를 거치며 공제액 20억원 한도가 새로 생긴다. 다주택 중과 폭은 2주택자 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트로 높아지고, 추가 연장이 없으면 한시 완화는 그해 종료된다.

2029년부터 장기보유특별공제의 보유기간 항목은 완전히 사라진다. 거주 1세대 1주택자는 실제 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 공제받지만 공제액 한도는 10억원으로 낮아진다. 2027년에는 종부세 인상과 상대적으로 유리한 양도 조건이 겹쳐 매도와 관망이 함께 나타날 수 있다. 경제적 부담이 큰 보유자와 비거주 1주택자의 매물이 나올 수 있는 반면, 실거주자는 생활권을 유지할 가능성이 있어 거래 위축이나 특정 가격대의 매매·전세 수요 집중도 예상된다. 개편안은 입법 예고와 국무회의를 거쳐 국회에 제출되며 세율과 한도, 시행 시점은 심의 과정에서 바뀔 수 있다.