종부세, 2028년 가격·실거주 중심 재편

정부가 종합부동산세 과세 기준을 보유한 주택 수보다 주택가액과 실제 거주 여부에 무게를 두는 방식으로 바꾼다. 2027년 세율과 공정시장가액비율을 일부 조정한 뒤 2028년부터 같은 과세표준에는 보유 주택 수와 관계없이 동일한 세율을 적용한다. 기본공제와 세액공제는 실거주 여부에 따라 차등화된다.

현행 제도는 과세표준 12억원 초과 구간에서 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 각각 1.3~2.7%, 2.0~5.0%의 다른 세율을 적용한다. 2027년에는 1·2주택자의 세율을 6억~12억원 1.3%, 12억~25억원 1.5%, 25억~50억원 2.0%, 50억~94억원 2.7%, 94억원 이상 3.5%로 올리고, 다주택자의 고율 체계는 대체로 유지한다. 2028년에는 주택 수 구분을 폐지해 각 구간 세율을 1.3%, 2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%로 통일한다.

공제 구조도 거주 중심으로 재설계된다. 현재 12억원인 1세대 1주택 기본공제는 거주하면 14억원으로 늘고, 비거주하면 9억원으로 줄어든다. 공시가격 14억원은 올해 공동주택 시가 약 20억원에 해당한다. 다주택자는 현행 9억원 일괄공제 대신 기본 4억원과 거주 주택의 가액 비중에 따른 최대 5억원의 추가공제를 받는다. 같은 가격의 주택 세 채 중 한 채에 살면 추가공제의 3분의 1만 적용되고, 거주 주택이 없으면 추가공제도 없다.

공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자의 경우 2027년 60%에서 70%로 오른다. 3주택 이상 보유자 등은 2027년 70%, 2028년 80%가 적용된다. 1주택자 세액공제는 2027년 기존 보유기간 공제의 절반과 거주기간 공제 중 큰 금액을 적용한 뒤 2028년 거주기간 공제로 전환하며, 한도는 각각 800만원과 600만원이다. 60세가 10년 거주한 시가 30억원 주택의 세액은 91만원에서 76만원으로 줄지만 비거주자는 424만7000원으로 늘어난다. 시가 50억원은 10년 거주 시 453만9000원에서 978만5000원, 비거주 시 1970만3000원이 된다. 같은 가격의 주택 세 채 중 한 채에 거주하면 시가 30억원 수준은 313만9000원에서 951만2000원, 50억원 수준은 1566만7000원에서 3438만5000원으로 증가한다.