종부세 선택 기준, 실거주·연령 따라 갈린다

2026년부터 종합부동산세 계산에서 실거주 여부와 소유자의 연령, 거주 기간이 공동명의 일반과세와 1가구 1주택 특례의 유불리를 가르는 핵심 변수로 떠올랐다. 실거주 1주택자의 기본공제는 14억원으로 확대되고, 실거주 부부 공동명의는 기존과 같이 합산 18억원을 공제받는다. 이에 따라 젊거나 거주 기간이 짧은 부부는 공제 규모가 4억원 더 크고 과세표준도 나눌 수 있는 공동명의가 대체로 유리하다.

고령자 공제와 장기거주공제를 합쳐 60~80%의 높은 공제율을 적용받는 경우에는 계산이 달라진다. 공시가격 19억~31억원 구간에서는 1가구 1주택 특례의 세 부담이 더 낮을 수 있다. 장기보유공제는 장기거주공제로 개편돼 5년 이상 실제 거주하면 20%부터 최대 50%까지 적용된다. 다만 공시가격이 31억원을 넘으면 공동명의의 기본공제와 누진세율 분산 효과가 다시 커질 가능성이 있다.

비거주 1주택자의 기본공제는 2026년 1월 1일부터 9억원으로 축소된다. 부부 공동명의 일반과세를 택하면 합산 공제액은 8억원이어서, 주택 가격이 낮거나 소유자가 고령인 경우 1가구 1주택 특례가 상대적으로 유리할 수 있다. 반대로 고가 주택은 과세표준을 부부에게 나누는 효과가 커 공동명의의 세 부담이 더 낮아질 여지가 있다. 같은 1주택이라도 거주 형태와 공시가격에 따라 선택 결과가 달라지는 구조다.

2028년부터는 1가구 1주택 세액공제가 최대 600만원으로 제한될 예정이다. 공동명의에는 합산 18억원의 기본공제와 과세표준 분산 효과가 유지돼, 고령·장기 실거주자도 주택 가격에 따라 일반과세가 유리해질 수 있다. 종부세 납부 유예 대상도 확대돼 65세 이상 가구는 거주용 1주택에 대해 소득 요건 없이 신청할 수 있다. 다만 유예한 세금에는 가산액이 붙으므로 당장의 납부 부담과 장기적인 총부담을 함께 따져야 한다.