종부세 문턱 넘자 100만원 상승에 세금 245만원

정부의 2026년 세제개편안이 시행되면 비거주 부부가 지분을 절반씩 가진 1주택의 공시가격이 18억원에서 18억100만원으로 오를 때 종합부동산세가 0원에서 약 204만3000원으로 급증한다. 농어촌특별세 20%를 합친 총세액은 약 245만1000원으로, 공시가격 상승분 100만원의 약 2.5배다.

현행 제도에서 같은 가격 변동에 따른 종부세 증가액은 약 1500원이다. 개편안은 공동명의 1주택의 부부 지분가액 합계가 18억원을 넘어야 과세하되, 비거주 부부의 세액 계산에서는 1인당 4억원씩 총 8억원만 공제한다. 공시가격이 18억100만원이면 각 지분은 9억50만원이 돼, 문턱 아래에 있던 기본공제 초과분까지 한꺼번에 계산된다.

납세자가 1세대 1주택 특례와 개별과세 가운데 유리한 방식을 택해도 해당 주택의 종부세는 약 204만원으로 계산됐다. 2028년 조정대상지역의 공정시장가액비율이 80%로 높아지면 종부세는 약 250만6000원, 농특세 포함 세액은 약 300만7000원으로 늘어난다. 비거주 단독명의 1주택도 14억원에서 14억100만원으로 오르면 종부세가 0원에서 약 122만4000원으로 뛴다.

2026년 전국 공동주택 1585만1336호를 가격대별로 분석한 결과, 18억원 전후 1000만원 이내에 6435호, 5000만원 이내에 2만8538호가 분포했다. 14억원 전후로는 각각 9464호와 4만9206호였다. 다만 소유 형태와 지분율, 거주 여부, 다른 주택 보유 여부가 공시가격 자료에 없어 실제 납세자 수와는 다르며, 연령·보유기간 등에 따른 공제도 최종 세액에 영향을 준다. 경계가격을 넘은 주택의 세후 재산이 오히려 줄어드는 역전과 과세 형평성 저하 가능성도 남는다.