종부세 개편, 거주 여부·주택가액 따라 부담 갈린다

정부가 2026년 세제개편안을 통해 실거주 1주택자의 종합부동산세 부담을 낮추는 한편, 초고가 주택과 비거주 주택의 과세는 강화한다. 실거주 1주택은 시가 20억원까지 과세 대상에서 빠지고 20억~30억원 구간의 세액도 줄어든다. 반면 시가 40억원부터는 세 부담이 뚜렷하게 늘어난다.

60세이며 10년간 거주해 세액공제율 60%를 적용받는 1주택자를 가정하면, 시가 20억원 주택의 종부세는 27만6000원에서 2027년과 2028년 10만8000원으로 감소한다. 30억원 주택도 91만원에서 76만원으로 줄지만, 40억원 주택은 262만7000원에서 325만2000원으로 오른다. 70억원 주택은 937만7000원에서 2251만7000원까지 증가한다.

개편안은 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 대신 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2027년 이후 70%까지 올린다. 과세표준 6억원 이상 주택의 세율도 2027년부터 단계적으로 조정한다. 시가 40억원을 넘는 주택은 전국 약 6만5000호로 전체 가구의 0.9% 수준이다.

비거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄고 보유공제가 거주공제로 바뀌면서 증가 폭이 커진다. 60세·10년 보유·세액공제율 20%를 가정할 때 시가 20억원 주택의 세액은 27만6000원에서 2028년 152만원으로 약 5.5배가 된다. 40억원 주택은 1114만2000원, 70억원 주택은 4480만1000원까지 오른다. 동일가액 주택 3채를 보유한 경우 공정시장가액비율이 2028년 80%까지 높아져, 시가 70억원 기준 종부세가 3467만5000원에서 7225만7000원으로 증가한다.