재건축 담보권, 사업 단계 따라 회수 실익 달라져

재건축 예정 아파트를 매각하면서 받지 못한 대금을 근저당권으로 담보하더라도 채권 회수가 확실해지는 것은 아니다. 채무 불이행 때 경매를 신청하는 것 자체는 가능하지만, 정비사업 단계와 규제지역 여부에 따라 경매 대상과 낙찰 조건, 매각가격이 달라질 수 있다. 특히 이주 과정에서 근저당권 말소나 순위 조정을 요구받으면 담보가 약해질 위험도 있다.

사업 초기에는 기존 아파트가 경매 대상이지만 관리처분계획인가 고시 뒤에는 사용·수익이 제한되고, 이주 후 건물이 철거되면 대지권이나 토지 지분을 경매에 부치게 된다. 새 아파트가 완공돼도 소유권 이전 절차 중에는 다른 등기가 일정 기간 제한될 수 있어 즉시 경매하기 어렵다. 이전 절차가 끝난 뒤에야 새 아파트를 대상으로 다시 경매를 신청할 수 있다.

투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 이후 부동산을 취득한 낙찰자가 조합원 자격을 승계하지 못할 수 있다. 국가·지방자치단체 또는 법정 금융기관의 채권 때문에 진행되는 경매·공매에는 예외가 인정될 수 있지만, 개인 채권자가 근저당권을 실행한 경매는 예외 적용이 어렵다. 낙찰자가 현금청산 대상이 되면 응찰 수요와 매각가격이 낮아져 담보권이 남아 있어도 회수 실익이 줄어들 수 있다.

이주비 대출과 신탁등기가 진행되는 시점에는 기존 근저당권의 말소, 순위 양보 또는 신탁 동의를 요구받을 수 있다. 4392가구 규모인 경기 성남시 분당구 양지마을 통합재건축에서도 개별 근저당권이나 전세권이 전체 일정에 원칙적으로 영향을 주지는 않지만, 이주 단계에서 권리관계 정리가 필요하다는 점이 확인됐다. 매도인은 일부 대금을 먼저 받거나 대체 담보를 확보하고, 분양신청·현금청산 통지와 담보 변경에 대한 사전 동의 의무를 계약서에 구체화할 필요가 있다. 매수인도 기존 담보로 이주비나 중도금 대출이 제한되고 잔금과 추가분담금 지급 시기가 겹칠 가능성을 살펴야 한다.