장특공제 축소 앞두고 고가 아파트 교환·재매입 부상

2028년부터 양도소득세 장기보유특별공제가 크게 줄어들면서 초고가 아파트 소유자 사이에서 비슷한 가격의 주택을 교환하거나 팔고 다시 사는 방안이 주목받고 있다. 개편 전 세제로 양도세를 정산하고 새 매입가격을 취득가액으로 설정하면, 이후 집을 처분할 때 과세 대상 양도차익을 줄일 수 있기 때문이다.

서울 서초구 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 사서 10년간 보유·거주한 뒤 56억원에 매도하는 사례를 계산한 결과, 양도세는 현재 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원으로 86% 증가한다. 2029년에는 9억4485만원으로 올해의 약 4배에 이른다. 장특공제가 거주기간 중심으로 바뀌고 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 낮아지는 영향이다.

가격이 비슷한 아파트를 맞교환하면 현행 기준으로 세금을 낸 뒤 양쪽 주택의 취득가액을 새로 정할 수 있다. 다만 소유권을 물물교환하는 방식도 세법상 매매이므로 양도세와 취득세, 중개수수료가 발생한다. 가격 차이가 있으면 현금으로 정산하며, 감정평가액에 따라 양측의 취득세 부담이 낮아질 여지도 있다. 처분기한이 촉박한 상황에서 시세보다 낮게 급매할 필요를 줄이고 복잡한 자금조달계획을 피할 수 있다는 점도 거론된다.

같은 단지에서도 동과 층, 향에 따라 가치가 달라 교환 조건이 맞는 상대를 찾고 차익을 산정하기는 쉽지 않다. 이에 맞교환보다 비슷하거나 조금 저렴한 집을 일반 매매로 다시 사는 수요가 늘어날 가능성이 제기된다. 래미안퍼스티지를 현재 시세로 처분하고 비슷한 가격의 아파트를 매입하면 양도세 2억4185만원과 취득세 약 1억8480만원을 합친 세 부담은 4억2665만원으로, 2029년 예상 양도세의 절반 수준이다. 보유세 부담까지 커지면서 같은 단지에서 면적을 줄이는 이동도 늘어날 수 있다.