장기보유 공제 상한 대신 거주요건 조정 제안

나철호 재정회계법인 대표·공인회계사는 장기보유 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제에 10억원 한도를 일률적으로 두는 방안을 전면 재검토해야 한다고 제안했다. 소수의 고액 공제 사례를 기준으로 상한을 만들면 장기 거주자까지 부담이 커지고, 주거 및 주택가격 안정을 유도하려는 제도의 목적도 약화될 수 있다는 판단이다.

대안으로는 현행 최대 80% 공제 틀을 유지하면서 실제 거주 기간 기준을 강화하는 방안이 제시됐다. 최대 공제에 필요한 거주 기간을 10년 이상에서 20년 이상으로 늘리거나, 공제율을 80%에서 60%로 낮추는 방식이다. 공제액 자체를 10억원으로 제한하기보다 거주요건과 공제율을 조정해야 장기 실거주를 유도하면서 제도를 합리적으로 손질할 수 있다는 취지다.

1주택 장기보유특별공제는 투기 목적의 주택 소유를 억제해 다수 국민의 주거 안정과 집값 안정에 기여하고, 보유 기간에 누적된 물가 상승과 화폐가치 하락을 반영해 실질적으로 실현된 이익에 과세하려는 제도라는 설명이다. 공제 상한을 무리하게 신설하면 명목상 가격 상승분까지 소득으로 보아 세금을 매기는 문제가 생길 수 있다. 실거주 1주택에 양도세 전액 비과세나 전액 공제·감면을 적용하는 주요 선진국 사례도 재검토 근거로 제시됐다.

양도세 세수가 단기적으로 줄더라도 이후 상속세 과세 가능성까지 함께 살펴야 한다는 점도 강조됐다. 부동산 취득과 보유, 양도, 상속·증여로 이어지는 전체 거래 단계를 중장기 관점에서 설계해야 한 세목의 변화가 다른 세목에 미치는 영향을 반영할 수 있다는 것이다. 정부가 개편 근거와 기대 효과를 명확히 설명하고 납세자가 세금을 준비할 수 있는 예측 가능한 환경을 마련해야 조세 저항과 국정 운영의 사회적 비용을 줄일 수 있다는 제언도 나왔다.