아파트 세대가 가르는 주거 성능과 재건축 가치

국내 아파트는 건설 시기의 기술과 주거 기능을 기준으로 세대를 나눠 살펴볼 수 있다. 세대별로 평면과 난방 방식, 주차 공간, 편의시설이 달라 단지의 상품성뿐 아니라 자산 가치와 향후 개발 방식에도 차이가 생긴다. 다만 이 구분은 절대적인 분류가 아니며, 아파트의 보편적인 변화 흐름과 단지에 내재한 가치를 파악하기 위한 참고 기준에 가깝다.

주택 공급 속도가 중요했던 시기에 들어선 1세대 아파트는 복도식 판상형과 5층 또는 15층 구성이 대부분이다. 엘리베이터가 없는 단지도 많고, 전면 발코니에 거실과 방 하나가 접하는 2베이 평면과 중앙난방이 흔하다. 에너지 효율보다 공급을 우선하면서 창호 성능과 벽체 두께는 현재 기준에 미치지 못한다. 가구당 주차 대수도 약 0.5대에 그쳐 이중·삼중 주차가 나타나는 경우가 많다.

1세대는 낡은 주거 성능과 달리 투자 측면에서 높은 평가를 받을 여지가 있다. 준공 후 오랜 시간이 지났고 용적률이 낮아 가구당 대지 지분이 많기 때문에 재건축 사업성이 상대적으로 좋다. 초기 아파트인 만큼 교통망이 일찍 갖춰진 입지에 자리한 사례도 많다. 재건축이 상당수 진행돼 기존 단지는 찾기 어려워졌으며, 5층 저층과 15층 중층으로 다시 나누기도 한다. 평형이 작지 않다면 저층 단지가 재건축에 더 유리한 편이다.

2세대 아파트는 건설 기술의 발전과 함께 개별난방과 계단식 구조를 도입했고, 최고 층수도 15~25층으로 높아졌다. 엘리베이터와 지하주차장이 등장했지만 지상 주차장과 함께 쓰거나 지하 1층만 주차 공간으로 활용했으며, 지하주차장과 엘리베이터가 연결되지 않은 사례가 대부분이다. 유치원과 경로당, 관리사무소 등 주민 편의시설도 마련됐다. 분당·일산을 비롯한 1기 신도시 단지가 대표적이지만, 조경과 커뮤니티 시설은 현재 아파트보다 부족해 상품성과 개발 여건을 함께 따져야 한다.