실버타운 성패, 전문 운영과 후기 고령층에 달렸다

실버타운 사업의 지속 가능성을 높이려면 부동산 개발과 시설 운영을 분리하고, 실제 입주 수요가 집중된 75세 이상 후기 고령층을 핵심 고객으로 설정해야 한다는 진단이 나왔다. 이상욱 IAN파트너스 대표는 개발사가 건립부터 운영까지 모두 맡으면 완공 이후 운영 수지를 맞추기 어려운 사업장이 늘어날 수 있다고 지적했다. 노인복지주택과 요양시설도 고객층과 자금 회수 방식이 다른 별개의 상품으로 설계해야 한다고 강조했다.

서울 종로구 평창카운티는 건물을 부동산 펀드가 보유하고 KB골든라이프케어가 10년간 책임임차 계약을 맺어 운영하는 구조를 택했다. 개발비 회수를 위해 입주자에게 수억원대 보증금을 받는 방식에서 벗어나 보증금을 약 3000만원으로 낮추고 월 임대료와 관리비를 받는다. 일본에서는 운영사의 책임임차 방식이 80~90%를 차지한다. 국내에서도 개발·금융·운영의 전문성을 결합하려면 전문 운영사 육성이 필요하다는 설명이다.

시장에서는 60대 액티브 시니어를 겨냥한 대형 주택과 커뮤니티 시설 경쟁이 이어지고 있지만, 국내 노인복지주택의 평균 입주 연령은 70대 후반에서 80대 초반이다. 건강한 60대는 기존 아파트에 계속 거주할 수 있는 반면 후기 고령자는 식사와 건강관리, 응급 서비스에 대한 필요가 크다. 이상욱 대표는 2016년 KB골든라이프케어 설립을 시작으로 위례·서초·은평 등에서 시니어 케어시설 개장을 주도했다.

노인복지주택은 일반 아파트와 경쟁해 부동산 경기와 정부 정책의 영향을 크게 받고, PF 대출 심사에서도 입주자 모집 속도와 보증금 회수 가능성이 중요하다. 요양시설은 장기요양보험 매출 비중이 커 경기 영향이 상대적으로 작으며, 금융기관은 운영사의 신용도와 장기 운영 역량을 중시한다. 다만 현행법상 요양시설 사업자는 토지와 건물을 모두 소유해야 해 도심 공급에 제약이 있다. 이상욱 대표는 이 의무를 완화해야 대도시 요양시설 부족을 해소할 수 있다고 봤으며, 오는 26일 개강하는 시니어 주거·케어시설 개발 전문가 과정 8기에서 시설별 개발 전략을 다룰 예정이다.