실거주 혜택 늘리고 다주택·초고가 보유 압박

정부가 3일 공개한 부동산 세제개편안은 실거주 1주택자의 세 부담을 덜어주는 동시에 비거주 주택과 초고가 주택에 대한 과세를 강화하는 데 초점을 맞췄다. 다주택자의 양도소득세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화해 매도 통로를 열었다. 시장에서는 제도 시행 전인 2027년과 내년 보유세 과세기준일을 앞두고 절세 목적의 매물이 나올 가능성을 주시하고 있다.

양도세 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간을 함께 따지는 장기거주소득공제로 바뀐다. 양도차익 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 새로 설정된다. 공제 상한의 영향을 크게 받는 강남권 등 초고가 주택과 소득이 일정하지 않은 고령자, 다주택자, 아파트 임대사업자 일부가 2027년까지 매도에 나설 수 있다는 관측이 나온다. 서울 중하위권과 수도권 비규제지역의 매물 부족도 다소 완화될 가능성이 있다.

종합부동산세는 실거주 여부와 주택 가액을 중심으로 재편된다. 실거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘지만 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어든다. 다주택자의 공정시장가액비율은 현행 60%에서 향후 80%까지 단계적으로 오르고, 과세 기준은 주택 수에서 가액으로 전환된다. 일부 세율 구간도 조정되며 보유세 부담 상한은 전년도 세액의 150%에서 200%로 높아진다.

세 부담 변화가 곧바로 대규모 매물 증가로 이어질지는 불확실하다. 초고가 주택 실거주자는 매도 유인이 크지 않고, 비거주 1주택자도 임대 중인 집에 직접 입주하는 방식을 택할 수 있기 때문이다. 이 과정에서 전월세 물량이 줄거나 늘어난 보유세가 월세와 반전세에 반영될 가능성이 제기된다. 중저가 주택 한 채를 장기간 보유하려는 수요가 강해지는 한편 거래 위축과 임대차 시장 불안, 비거주 1주택자의 조세 저항이 나타날 수 있다는 우려도 함께 나온다.