실거주 중심 세제 개편에 임대인 셈법 복잡

정부가 실거주 여부에 따라 주택 보유자의 세 부담을 달리하는 개편안을 내놓으면서 비거주 부부 공동명의자와 상생임대주택 운영자, 등록임대사업자의 선택이 복잡해졌다. 임차인이 거주 중인 집은 세 부담을 낮추려면 실거주로 전환하거나 2027년까지 처분해야 한다. 토지거래허가구역에서는 임차인을 둔 상태로 매도하기 어려워 실거주와 처분 모두 임대차 계약을 먼저 정리해야 하는 상황이다.

부부 공동명의 1주택의 기본공제 방식도 달라진다. 현재는 개인별 기본공제 9억원이 적용돼 부부가 각각 지분을 보유하면 총 18억원까지 공제받을 수 있다. 개편안이 시행되면 비거주 공동명의 부부의 공제액은 1인당 4억원, 합계 8억원으로 줄어든다. 공시가격 18억원 이하 주택은 지금까지 종부세 부담이 없었지만, 앞으로는 공시가격이 9억원을 넘는 비거주 주택부터 과세될 수 있다.

공시가격 18억원을 초과하는 공동명의 주택은 매년 9월 1세대 1주택 특례를 신청해 단독명의 방식으로 과세받는 선택이 가능하다. 이 경우 기본공제는 9억원으로 낮아지지만 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있다. 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 높아져 과세 대상자의 부담은 커진다. 상생임대주택은 임대료를 5% 이내로 올리고 의무기간을 채우면 양도세 비과세에 필요한 2년 거주 요건을 면제받는 제도다.

개편안은 상생임대 특례를 올해 말 종료하고 계약 종료 뒤 1년 안에 매도해야 종전 혜택을 인정하는 방향을 담았다. 최근 임대료를 5% 넘게 올렸다면 새 계약으로 요건을 다시 갖추기 어려워 실거주하지 않는 한 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 등록임대주택은 양도세 중과 재개와 장기보유특별공제 축소가 맞물려 매도 시점이 핵심 변수가 됐다. 정부는 임차인이 있는 매물의 거래 제약을 줄이기 위해 중개 매물에 임차인 존재 여부를 의무적으로 표시하는 방안도 준비하고 있다.