실거주 중심 세제 개편에 서울 전세 공급 위축 우려

정부가 지난 3일 공개한 2026년 세제개편안은 실제 거주 여부에 따라 고가 1주택자의 세 부담을 달리하는 내용을 담았다. 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 공시가격 12억원에서 14억원으로 오르지만, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮아진다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 내년 70%로 상향돼 임대 중인 고가 주택 소유자의 보유 부담이 상대적으로 커진다.

양도소득세 장기보유특별공제는 실제 거주기간을 중심으로 혜택을 주는 ‘장기거주소득공제’로 바뀐다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 단계적으로 축소된다. 집주인이 세제상 혜택을 위해 임대하던 주택에 직접 들어가 살 경우 이미 감소한 전세 매물이 더 줄어들 수 있어, 세입자의 주거 선택지가 좁아질 가능성이 제기된다.

서울 아파트 전세 매물은 지난 12일 2만1023건, 월세 매물은 1만7737건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 전세는 2051건(8.9%), 월세는 1082건(5.7%) 감소했다. 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억458만원으로 2011년 6월 통계 집계 이후 최고치를 기록했다. 2023년 8월 5억7130만원을 기록한 뒤 3년째 상승 흐름이 이어지고 있다.

지난달 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 1.34% 올랐다. 강동구가 2.45%로 가장 많이 상승했고 성북·중랑·금천·강북·노원·광진구가 뒤를 이었다. 6월에는 월세 계약이 9954건으로 전세 8114건보다 1840건 많아 월세 비중이 역대 최고인 55.1%에 달했다. 권대중 한성대 석좌교수는 실거주 전환이 늘면 공급 부족이 심화하고, 학군 수요와 재건축 이주 수요가 겹치는 지역의 전셋값 상승 압력이 커질 수 있다고 진단했다.