실거주 중심 세제 개편에 서울 전세 공급 긴장

정부의 2026년 세제개편안이 1세대 1주택자의 양도소득세와 종합부동산세 혜택을 보유보다 실거주 중심으로 바꾸면서 서울 임대차시장에 긴장감이 커지고 있다. 집을 임대한 비거주 1주택자가 세 부담을 줄이기 위해 기존 세입자와 계약을 연장하지 않고 직접 입주하면 전세 매물이 추가로 감소할 수 있어서다. 관악구에 집을 세 놓고 친가 인근에서 전세로 사는 30대 직장인도 자녀 양육 여건과 세제 변화를 고려해 임대차계약 종료 후 보유 주택에 들어갈 계획이다.

종부세 기본공제 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아지지만 실거주 여부에 따라 적용액이 달라진다. 거주 1주택자는 14억원을 공제받는 반면 비거주 1주택자는 다주택자와 같은 9억원만 인정된다. 공시가격 14억원 주택의 예상 세액은 거주자가 기존 60만원에서 0원으로 줄지만, 비거주자는 세액공제 전 185만원으로 늘어난다. 양도세 장기보유특별공제도 2029년부터 보유기간 공제를 없애고 거주기간에만 연 8%포인트씩 최대 80%를 적용하며 공제 한도는 10억원으로 제한한다.

서울 전세 공급은 이미 감소세를 보이고 있다. 8월 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만937건으로 1월 1일의 2만3060건보다 9.3% 줄었다. 7월 넷째 주 서울 아파트 전세가격 누적 상승률은 6.27%로 지난해 같은 기준의 1.22%보다 6배 이상 높다. 자치구별 누적 상승률은 성북구 10.1%, 노원구 9.28%, 성동구 8.49%, 도봉구 7.77%로, 전세 공급을 뒷받침해 온 지역에서 오름폭이 두드러졌다.

비거주 1주택자는 늘어나는 보유·양도 단계의 부담을 따져 매각과 실입주 가운데 하나를 선택해야 하는 상황이다. 토지거래허가구역 지정 이후 세입자가 있는 매물이 줄어든 가운데 집주인의 실제 거주를 사유로 한 입주가 늘면 계약갱신청구권을 통한 임대차 연장도 어려워질 수 있다. 특히 상급지 주택 보유자가 매도보다 입주를 택할 가능성이 제기되면서 매매 매물의 증가 폭은 제한되고, 임대차시장에서는 매각과 집주인 입주로 전세 물건이 회수되는 흐름이 나타날 수 있다.