실거주 중심 세제 개편…고가주택 보유·매도 부담 확대

올해 부동산 세제 개편은 보유세와 양도소득세의 판단 기준을 주택 수에서 실거주 여부와 주택 가격 중심으로 바꾸는 데 초점이 맞춰졌다. 시가 30억원 또는 양도차익 20억원 안팎 이하인 실거주 1주택자는 부담이 유지되거나 일부 줄지만, 초고가·비거주 1주택자는 보유와 매도 단계에서 세금이 늘어난다. 정부는 다주택자의 양도세를 한시적으로 낮춰 매물 출회를 유도할 방침이다.

내년부터 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 기본공제는 실거주자에게 14억원을 적용하는 반면 비거주자는 9억원으로 낮춘다. 연령공제는 유지하되 보유기간 공제는 거주공제로 전환해 2028년부터 최대 50%만 인정하고, 세액공제 한도는 내년 800만원에서 2028년 600만원으로 줄인다. 세율도 주택 수가 아닌 금액 기준으로 통합해 시가 32억원 수준부터 0.3~2.3%포인트 인상한다.

공시가격이 그대로이고 세액공제가 없다고 가정하면 시가 60억원인 반포 아크로리버파크 전용 84㎡의 종부세와 농어촌특별세는 올해 1485만원에서 내년 2018만원으로 533만원, 36% 오른다. 세액공제율 60%를 적용한 개편 효과는 시가 35억원 주택에서 20만원 남짓이지만 50억원은 525만원, 60억원은 1128만원으로 커진다. 공정시장가액비율은 현행 60%에서 70~80%로 오르고, 보유세 부담 상한도 전년의 150%에서 200%로 확대된다.

양도세 장기보유특별공제는 1년 유예 뒤 연 8%, 최대 80%의 거주기간 중심 제도로 단계적으로 바뀐다. 공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 설정된다. 조정대상지역 다주택자 중과세율은 내년 5~10%포인트, 2028년 10~15%포인트로 낮아졌다가 2029년 복원되며 올해 중과분에도 소급 적용된다. 고령자의 수도권 주택 매각 후 비수도권 이주에는 내년 50%·5억원 한도, 2028년 30%·3억원 한도의 감면이 적용된다. 총급여 8000만원 이하이면서 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자는 보유세가 소득의 10%를 넘으면 납부를 유예할 수 있다.