실거주 중심으로 재편되는 주택 양도세 공제

1가구 1주택 장기보유특별공제가 보유 기간보다 실제 거주 기간을 중심으로 재편된다. 현행 보유·거주 공제는 각각 연 4%, 최대 40%지만 2028년에는 거주 연 6%와 보유 연 2%를 적용하고, 2029년부터 거주 공제만 연 8%, 최대 80%를 인정한다. 공제액 상한은 2028년 20억원에서 2029년 10억원으로 낮아지며 기본공제 12억원은 유지된다.

12억원에 산 아파트를 32억원에 팔면서 10년 보유하고 2년 거주했다면 산출세액은 2027년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억500만원으로 늘어난다. 25억원에 취득해 10년간 거주·보유한 주택을 75억원에 양도하는 사례도 세액이 2027년 3억1600만원에서 2028년 9억2300만원, 2029년 13억7300원으로 증가한다. 비조정지역 다주택자는 2029년부터 거주해야 연 2%, 최대 30%를 공제받고, 수도권 조정대상지역 다주택자는 장특공제에서 제외된다.

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자는 법 개정 완료 후 내년부터 기본공제가 연 250만원에서 2500만원으로 확대된다. 10억원에 사서 20억원에 팔면 세액이 약 1280만원에서 740만원으로, 15억원에 사서 30억원에 팔면 4750만원에서 3900만원으로 줄어든다. 친족·특수관계인 양도와 1가구 1주택 외 소득에는 적용되지 않으며, 공동 소유자는 지분대로 나누되 부부 공동명의는 각각 2500만원을 공제한다.

조정대상지역 주택을 보유한 사람이 같은 지역에서 새 주택을 사면 일시적 2주택 처분 기한은 3년에서 2년으로 단축되고 나머지는 3년이 유지된다. 조정지역 매입임대 아파트는 중과 배제와 장특공제 우대가 단계적으로 사라진다. 다만 1년 이상 거주한 집을 취학·전근·치료·학교폭력 피해·해외 이주·직계존속 봉양 등으로 비우면 최대 3년을 거주로 인정한다. 정비사업 공사 기간의 절반과 일부 특례주택 보유 기간, 일정한 등록임대주택 임대 기간도 거주 기간에 반영된다.