실거주 중산층 감세, 40억원대부터 종부세 급증

정부의 2026년 세제개편안이 실거주 1가구 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 공시가격 12억원에서 14억원으로 높인다. 올해 공동주택 공시가격 기준 시가 약 20억3000만원에 해당해, 공시가격 14억원 이하 주택에 직접 거주하는 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외된다. 반면 시가 40억원을 넘는 초고가 주택과 집주인이 거주하지 않는 주택의 부담은 커진다.

만 60세 집주인이 10년간 거주한 시가 20억원 주택의 종부세는 27만6000원에서 10만8000원으로 16만8000원 줄어든다. 마포래미안푸르지오 전용 59.98㎡와 당산센트럴아이파크 전용 71.98㎡처럼 시가 20억원대인 마포·성동·영등포 주요 단지가 감면 구간에 들어간다. 같은 조건에서 시가 40억원 주택은 262만7000원에서 325만2000원으로 23.8% 오른다.

가격이 높아질수록 증가 폭은 가팔라진다. 시가 50억원 주택은 453만9000원에서 978만5000원으로 115.6%, 60억원 주택은 615만2000원에서 1742만9000원으로 183.3% 뛴다. 시가 46억원인 반포 래미안원베일리 전용 59.96㎡도 증세 구간에 포함된다. 시가 40억원 주택의 증가액은 실거주자에게 62만5000원이지만 비거주자는 851만5000원으로, 거주 여부에 따른 격차가 13배를 넘는다.

비거주 1주택자는 기본공제가 9억원에 머물고, 2028년부터 보유기간 세액공제가 폐지돼 실제 거주기간 공제만 적용된다. 세액공제 한도도 2027년 800만원에서 2028년 600만원으로 줄고, 세부담 상한율은 전년도 세액의 150%에서 200%로 오른다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 32억원과 46억원이 새 가격 경계선이 돼 강남 매물 증가와 31억원 이하 단지 및 마포·용산·성동으로의 수요 이동이 나타날 가능성을 제시했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 임대주택 기능을 고려하면 비거주 중과가 과도할 수 있다며 과세 명분과 세수 사용처를 분명히 해야 한다고 지적했다.