실거주 세제 전환에 매물 늘고 전세 부담 커지나

정부의 2026년 부동산 세제 개편은 보유 기간보다 실제 거주 기간을 중심으로 세제 혜택을 부여하는 데 초점이 맞춰졌다. 전문가들은 다주택자와 비거주 1주택자, 고가주택 보유자의 매물을 시장으로 끌어낼 수 있다고 진단했다. 다만 서울 핵심지역에서는 공급 부족과 대기수요가 맞물려 가격 급락보다 거래 증가와 보유자 세대교체가 나타날 가능성에 무게를 뒀다.

종합부동산세는 2028년부터 주택 수와 무관하게 0.5~5.0% 세율로 통일된다. 기본공제는 1주택자도 거주용 14억원, 비거주용 9억원으로 나뉘며 공정시장가액비율과 세 부담 상한도 단계적으로 오른다. 양도세 장기보유특별공제는 장기거주소득공제로 바뀌어 2029년부터 거주 기간에만 연 8%, 최대 80%가 적용된다. 공제 대상 양도차익에는 10억원, 종부세 세액공제에는 600만원의 한도가 각각 신설된다.

취학과 전근, 질병 치료, 부모 봉양 때문에 거주하지 못한 기간은 실거주 기간으로 인정해 불가피하게 집을 비운 실수요자를 보호한다. 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화된다. 2022년 5월 같은 조치가 시행됐을 당시 서울 매물이 석 달 동안 26% 늘었던 만큼 거래 촉진 효과가 클 것으로 분석됐다. 비강남권에서도 감면 기간과 아파트 임대사업자 혜택 축소 전에 매도가 늘어날 여지가 있다.

부작용으로는 전월세 부담 확대가 지목됐다. 매매 물량이 늘어도 임대주택 공급이 줄 수 있고, 집주인이 높아진 보유세를 전셋값에 반영할 가능성이 있기 때문이다. 오래 거주한 실수요자는 다른 지역으로 옮길 유인이 작아 매물 증가가 제한되고 거래 위축으로 이어질 수 있다는 견해도 있다. 절세 매물은 개편안 발표 시점인 2026년 8월과 보유세 과세기준일 직전인 2027년 5월 말, 2027년 말에 집중될 것으로 예상됐다. 강남권에서는 고령 보유자의 매물을 고자산 젊은 층이 흡수하면서 현금 여력이 진입을 좌우하는 세대교체가 진행될 가능성이 제기됐다.