실거주 따라 갈리는 종부세…고가 1주택 부담 확대

정부가 3일 공개한 2026년 세제 개편안은 1주택자의 종합부동산세를 실제 거주 여부와 주택 가격에 따라 차등화한다. 내년부터 기본공제액은 실거주자 14억 원, 비거주자 9억 원으로 조정된다. 2주택 이하 최고세율도 현행 2.7%에서 3.5%로 올라 시가 40억 원 이상 고가 주택과 비거주 주택의 부담이 커진다.

서울 서초구 반포자이 전용 84㎡를 6년 보유한 1주택자의 보유세는 시세 48억3333만 원을 기준으로 올해 1810만 원에서 내년 실거주 시 2764만 원, 비거주 시 3318만 원이 된다. 마포자이 전용 84㎡ 비거주자의 보유세도 시세 24억8000만 원을 기준으로 353만 원에서 686만 원으로 뛴다. 반면 60세 실거주자가 보유한 시가 30억 원 주택의 종부세는 91만 원에서 76만 원으로 줄지만, 시가 50억 원 주택은 453만9000원에서 978만5000원으로 늘어난다.

종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제액을 뺀 뒤 공정시장가액 비율을 적용해 산출한다. 올해 약 48만7000가구인 과세 대상은 집값 상승 영향까지 반영하면 내년 약 50만 가구가 될 전망이다. 2028년부터는 주택 수를 구분하지 않고 현행 3주택 이상 세율인 0.5∼5.0%를 모든 주택에 적용해, 한 채만 보유해도 가격이 높으면 세 부담이 확대된다.

장기 보유 공제도 거주 중심으로 개편된다. 2027년에는 보유 공제와 거주 공제 가운데 하나를 선택하고, 2028년부터는 장기 거주 때만 최대 50%를 공제한다. 연령 공제는 유지하되 공제액 상한은 2027년 800만 원, 2028년부터 600만 원으로 제한된다. 장기거주 소득공제로 바뀌는 양도세 제도와 맞물려 2028년까지 매물이 일시적으로 늘 수 있으나, 2029년부터 거래가 다시 위축될 가능성과 복잡한 기준에 따른 우회 절세가 늘 수 있다는 지적도 제기됐다.