실거주 감세·고가주택 증세, 시장 효과는 엇갈려

정부가 2026년 부동산 세제개편의 초점을 실거주 1주택자 보호와 초고가·비거주 주택 과세 강화에 맞췄다. 시가 30억원 이하 실거주 1주택자의 부담은 낮추고 40억~50억원 이상 주택은 정상 과세 대상으로 삼는다. 전문가들은 보유세 강화와 거래세 완화라는 방향에는 대체로 동의했지만, 서울 집값 안정 효과와 정책 명분, 거래 위축 가능성을 놓고는 평가가 엇갈렸다.

양도세는 10년 이상 실거주자의 부담을 덜어주는 한편, 다주택자 중과를 2028년까지 한시적으로 완화해 매도를 유도한다. 종합부동산세는 2027~2028년, 양도세는 1년 유예 뒤 단계적으로 시행된다. 정재호 목원대 교수는 조세·공급·대출을 함께 설계해야 한다며 보유 부담을 높이고 매매 단계의 세금을 낮추는 틀을 긍정적으로 평가했다. 수요 억제와 양도세 강화에 치우치면 거래 자체가 막힐 수 있다는 판단이다.

김효선 KB국민은행 수석전문위원은 개편안만으로 서울 아파트의 장기 상승 흐름을 단기간에 되돌리기는 어렵다고 진단했다. 다주택자 매물은 과세표준 확대와 공정시장가액비율 인상이 시행되는 2028년을 앞두고 점차 늘어날 수 있지만, 실거주 1주택 혜택이 수도권 상급지 쏠림을 키울 가능성도 제기됐다. 고령자의 비수도권 이전 감면에도 지방·외곽 주택의 약세와 거래 부진은 이어질 수 있다는 전망이다.

정책 목적과 부작용을 둘러싼 지적도 나왔다. 김인만 부동산경제연구소장은 증세 목표가 가격 안정인지 세수 확대인지, 추가 재원을 어디에 쓸지 구체적으로 밝혀야 한다고 주장했다. 저가 주택의 낮은 재산세 부담이 보유세 실효세율을 낮춘 원인이라면 초고가 주택만 겨냥한 조정을 정상화로 보기 어렵다는 견해다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 장기 실거주 우대가 이사와 매매를 어렵게 하고, 낮은 가격대의 가격·전세 불안과 고가 주택의 거래 위축을 동시에 낳을 수 있다고 우려했다. 전세금 인상 유인이 남아 시장 왜곡 가능성도 거론됐다. 빌라·다세대·주거용 오피스텔 지원이 빠진 만큼 비아파트 금융·세제 보완책도 후속 과제로 꼽혔다.