세 부담 커진 초고가 주택…31억원 이하로 수요 이동 전망

정부의 세제 개편으로 초고가 주택 한 채에 수요가 집중되던 시장 흐름이 달라질 전망이다. 보유 부담이 커지는 고가 주택 대신 기존 세율이 유지되는 시세 약 31억원 이하의 우량 주택이 대안으로 떠오르고 있다. 강남권 일부와 한강벨트, 경기 남부 인기 지역에는 절세와 실거주를 함께 고려한 갈아타기 수요가 유입될 가능성이 제기된다.

과세표준 6억원을 넘는 시세 약 32억원 주택부터 세율이 높아지고, 과세표준 12억원 초과인 시세 약 46억원 구간은 부담이 더 커진다. 이들 가격대가 매수자의 심리적 저항선으로 작용할 수 있다는 분석이다. 고가 주택에서 빠져나온 일부 수요는 단순히 가격이 낮은 주택보다 역세권과 직주근접 등 입지 경쟁력을 갖춘 중저가 주택으로 향할 것으로 예상된다.

세제와 대출, 규제지역 지정이 복합적으로 작용하면서 투자나 단기 시세차익을 겨냥한 거래는 위축되고, 절세를 중시하는 장기 실거주 수요는 늘어날 것으로 보인다. 주택 보유 여부를 결정할 때는 매년 납부할 보유세를 감당할 수 있는지 먼저 따져야 한다. 실거주 1주택자는 거주 기간이 길수록 세제 혜택이 커지는 만큼 성급히 매도하기보다 보유 비용과 장기 계획을 함께 검토할 필요가 있다.

다주택자는 2027~2028년 중과 완화 기간을 활용해 매도 시점을 조정할 수 있다. 이사나 갈아타기를 준비한다면 2026년 10월 시행일 전후의 취득·양도 날짜에 따라 비과세 특례 적용 여부가 달라지는 점도 확인해야 한다. 세제 강화 전 매물이 늘면 서울 중저가 지역과 수도권 비규제지역의 거래 여건이 일부 나아질 수 있지만 대기수요도 풍부해, 자금 여력이 있는 실수요자는 원하는 입지의 매물을 선별해 적극적인 매수를 검토할 수 있다.