세제 특례 매도 시한 촉박…임대주택 시장 혼선

초고가 주택과 비거주 1주택, 다주택자의 세 부담을 높이는 세제개편안이 발표되면서 상생임대인과 매입 임대사업자 사이에서 매도 시점을 둘러싼 혼란이 확산하고 있다. 특례 폐지와 유예기간, 임대차 계약 상태에 따라 적용 조건이 달라 일선 중개업소와 세무사무소, 정부 부처에는 예외 인정 여부를 확인하려는 문의가 이어지고 있다.

상생임대 특례는 종전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 1주택자에게 장기보유특별공제의 2년 거주 요건을 면제하는 제도지만 올해 말 폐지된다. 올해 안에 상생임대차가 끝나면 2027년 말까지 매도해야 하고, 2027년 이후 종료되면 계약 종료 1년 뒤와 2029년 말 가운데 이른 날까지 팔아야 한다. 다만 현재 계약도 상생임대여야 하며, 과거 상생계약을 마친 뒤 임대료를 5% 넘게 올려 재계약했다면 내년 말까지 매도해야 기존 혜택을 인정받는다.

토지거래허가구역에서는 임차인이 있는 주택의 매도가 더욱 어렵다. 무주택자가 매수할 때 종전 임대차 기간까지 실거주 의무를 미뤄주던 예외도 올해 말 종료된다. 의무임대기간이 끝난 매입 임대주택은 내년 말까지 처분해야 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 50%를 적용받는다. 여러 채를 단기간에 매각하면 양도차익이 합산될 수 있어 임대사업자들은 1년의 유예기간이 지나치게 짧다는 입장이다.

재건축 등 정비사업으로 조합원 지위 양도가 금지된 등록임대 주택에는 별도 기한이 마련된다. 의무임대 종료일과 조정대상지역 지정 공고일, 이전고시일 중 가장 늦은 날부터 1년 안에 매도하면 세제 혜택을 받을 수 있다. 그러나 비거주 등록임대 주택은 기본공제 축소와 세율 인상으로 종합부동산세가 종전보다 2∼3배 늘어날 수 있다는 관측도 제기된다. 비거주 1주택자 역시 취학·직장·질병·해외체류 등 불가피한 사유를 직접 입증해야 해 개별 과세 판단을 둘러싼 추가 혼선이 예상된다.