세제 전환 전 고가 아파트 거래 집중…6월부터 반전

양도소득세 중과 시행을 앞둔 4∼5월 서울 아파트 시장에서 고가 매물이 집중적으로 거래됐다. 15억 원 초과 거래 비중은 1월 21.1%에서 3월 16.6%까지 낮아졌지만 4월 24.2%, 5월 27.9%로 반등해 연중 최고치를 기록했다. 세제 전환 전에 매도를 마치려는 움직임이 거래 구성을 바꾼 것으로 나타났다.

초고가 시장의 변화는 더욱 두드러졌다. 30억 원을 넘는 아파트 거래는 3월 156건에서 5월 514건으로 늘었고, 전체 거래에서 차지하는 비중도 2.84%에서 5.9%로 두 배 이상 확대됐다. 반면 중과가 시행된 뒤인 6월에는 15억 원 이하 거래 비중이 76.5%로 커졌으며, 7월 신고 물량의 82%가 중저가 주택으로 채워졌다.

서울 고가주택의 가격 상승세도 전체 주택시장과 뚜렷한 격차를 보였다. 전국 주택가격은 2000년과 비교한 2024년 실질 기준으로 1.2배 올라 경제협력개발기구 평균 1.6배를 밑돌았다. 그러나 서울 상위 5% 주택은 지난해 3분기 기준 1년 동안 25.2% 상승해 46개 도시 가운데 도쿄의 55.9%에 이어 두 번째였고, 주요 도시 평균 상승률 2.5%의 10배를 넘었다.

가격 상승은 강남 3구와 한강 벨트 등 특정 지역에 집중되면서 고가주택과 일반주택 사이의 양극화를 키운 것으로 확인됐다. 금융위원회가 이르면 8월 중순 내놓을 가계대출 대책은 신규 분양 아파트 입주 예정자의 잔금대출을 지원하되 기존 아파트 매수자는 제외하는 방향으로 검토되고 있다. 청년·신혼부부 등 실수요자의 주택담보인정비율 완화는 집값 자극 우려로 빠질 가능성이 높고, 비아파트 사업의 프로젝트파이낸싱 공적 보증 확대도 검토 대상에 올랐다.