세제 개편 앞두고 아파트 맞교환 증가

2026년 상반기 전국 아파트 교환 거래는 305건으로 집계됐다. 역대 가장 많았던 2023년 상반기 394건 이후 3년 만의 최대 규모다. 서울에서는 같은 기간 57건이 이뤄져 2009년 이후 최고치였던 2025년 상반기 59건에 근접했다. 2024년 상반기 41건과 비교하면 39% 늘어난 수치다.

교환 거래는 주택을 현금으로 사고파는 대신 소유자끼리 부동산을 맞바꾸는 방식이다. 소유권이 이전되기 때문에 양도소득세와 취득세를 모두 부담하지만, 새로 취득한 주택의 취득가액을 현재 거래가액으로 설정할 수 있다. 장래에 해당 주택을 처분할 때 취득가액이 높아진 만큼 계산상 양도차익을 줄일 수 있다는 점이 거래 증가의 핵심 배경으로 꼽힌다.

과거 낮은 가격에 집을 사서 양도차익이 크게 누적된 장기 보유자와 초고가 주택 소유자에게 교환 유인이 특히 크다. 세제 개편안은 양도세 장기보유특별공제 한도를 2028년 20억원으로 신설하고 2029년부터 10억원으로 낮추는 내용을 담고 있다. 한남더힐과 압구정 현대아파트 등 초고가 주택은 개편안 적용 시 양도세가 현행보다 4~5배까지 늘어날 수 있다는 시뮬레이션도 제시됐다.

이에 따라 공제 한도가 적용되기 전에 기존 주택의 양도차익을 정산하고, 맞교환으로 취득하는 주택의 취득가액을 현재 시세에 맞추려는 움직임이 초고가 단지를 중심으로 나타나고 있다. 2026년 2분기 서울의 교환 거래가 48% 증가한 점도 세제 논의가 본격화한 시기와 맞물린다. 다만 교환 과정에서도 양도세와 취득세가 발생하는 만큼 거래 시점의 부담과 향후 양도세 절감 효과를 함께 따지는 구조다.