세제 개편 앞두고 아파트 교환거래 증가

올해 1∼6월 전국 아파트 교환 거래가 305건으로 집계돼 2023년 상반기 394건 이후 3년 만에 가장 많은 수준을 기록했다. 서울에서는 같은 기간 57건이 이뤄졌다. 이달 3일 공개된 세제 개편안의 영향은 통계에 반영되지 않았지만, 연초부터 이어진 세제 강화 기조 속에 양도차익을 미리 확정하려는 장기 보유자들의 관심이 커진 것으로 풀이된다.

아파트 교환 거래는 집주인끼리 주택을 맞바꾸는 방식으로, 일반 매매와 마찬가지로 양도세와 취득세가 부과된다. 다만 세제 개편 전에 기존 주택의 양도차익을 확정하면 현행 공제 혜택을 적용받을 수 있다. 인접 생활권이나 같은 단지에서 교환할 경우 거주 환경의 큰 변화 없이 거래할 수 있고, 새로 취득한 주택의 취득가액이 다시 산정돼 이후 매도 때 양도차익이 줄어드는 효과도 기대할 수 있다.

10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 16억 원에 취득해 올해 56억 원에 파는 사례를 분석한 결과, 양도세는 2억4185만 원으로 계산됐다. 동일한 차익을 전제로 2028년에 매도하면 4억4985만 원, 2029년에는 9억4485만 원으로 늘어난다. 세제 개편안이 확정되면 장기보유특별공제가 장기거주특별공제로 바뀌고 공제액 한도도 생겨, 양도차익이 큰 장기 보유 고가 주택의 부담이 확대될 수 있다.

서울 강남구 압구정동 등 고가 재건축 지역에서는 60·70대 장기 보유자를 중심으로 지인과 등기를 바꾸는 절차와 예상 절세액을 묻는 사례가 나타나고 있으며, 온라인에서도 관련 문의가 이어지고 있다. 그러나 교환으로 받은 주택의 취득세 외에도 감정평가비와 중개수수료, 이사비용을 부담해야 한다. 층·향·동 위치까지 고려해 가격과 선호가 맞는 상대를 찾기도 어려워 부대비용이 절감 세액보다 커질 가능성도 있다.