세제 개편에 30억원 이하 서울 아파트 주목

정부의 2026년 부동산 세제 개편으로 초고가 주택과 비거주 1주택자의 세 부담이 커지면서 서울 주택 수요가 마포·용산·성동구 등 한강변 중상급지로 이동할 가능성이 제기된다. 강남권을 대신해 세 부담과 환금성을 함께 고려한 20억~30억원대 아파트가 이른바 ‘절세형 한 채’의 선택지로 부상하는 흐름이다.

개편안은 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이는 한편, 과세표준 6억원 초과 구간의 부담은 단계적으로 강화했다. 과세표준 6억~12억원 구간 세율은 1.3%로 오른다. 시세 약 20억원 이하 아파트는 종부세 대상에서 빠질 전망이지만, 시세 약 32억원을 넘는 주택에는 강화된 과세가 적용되는 구조다.

공시가격이 그대로라는 전제에서 반포자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 1810만원에서 2257만원으로 27%, 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 1500만원에서 1855만원으로 약 25% 늘어날 것으로 분석됐다. 한남더힐 235.31㎡는 7633만원에서 내년 1억850만원으로 44% 넘게 증가하고, 내후년에는 1억4870만원에 이를 것으로 추산됐다. 반면 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 416만원에서 411만원으로 소폭 줄어들 전망이다.

마포래미안푸르지오 인근 중개 현장에서는 세제 개편 발표 뒤 급매물 문의가 늘었지만 실제 매물은 드문 상황이 확인됐다. 현재 20억원대 중후반인 매물이 향후 30억원 수준에 접근할 가능성도 거론된다. 권대중 한성대 교수는 세 부담을 피해 중상급지로 이동하는 수요가 생길 수 있다고 진단하면서도, 주택 선호는 세금뿐 아니라 입지 경쟁력과 주거 선호, 수요 집중이 결합된 결과여서 세제만으로 시장 구조를 바꾸는 데에는 한계가 있다고 분석했다.