세금 강화 앞두고 아파트 교환 거래 급증

다주택자 양도소득세 중과 부활과 세제 개편 논의가 이어지면서 주택을 서로 맞바꾸는 교환 거래가 절세 수단으로 부상했다. 한국부동산원이 집계한 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래는 305건으로, 상반기 기준 역대 최고였던 2023년 394건 이후 3년 만에 가장 많았다. 서울도 57건으로 2024년 상반기 41건보다 약 39% 늘었다.

교환 거래는 아파트·오피스텔·상가·토지 등 부동산 재산권을 물물교환하듯 주고받는 합법적인 거래다. 맞교환한 기존 주택은 처분한 것으로 인정돼 양도소득세가 부과되고, 새로 넘겨받은 주택에는 취득세가 발생한다. 시세가 비슷한 주택끼리 교환하면 현시점에서 양도세를 정산하는 동시에 새 주택의 취득가액을 당시 시가로 다시 설정할 수 있다.

새롭게 높아진 취득가액은 이후 주택을 매도할 때 양도차익을 줄이는 기준으로 작용한다. 과거 낮은 가격에 매입해 오래 보유한 다주택자가 당장의 양도세와 취득세를 감수하면서도 교환을 택하는 배경이다. 향후 세제가 더 강화된 뒤 누적된 양도차익 전체에 무거운 세금을 부담하는 것보다 미리 과세 관계를 정리하는 편이 유리할 수 있다는 계산이 깔려 있다.

장기보유특별공제와 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도가 단계적으로 축소될 예정이어서 세제 개편 확정 뒤 초고가 주택을 중심으로 교환 수요가 더 늘어날 가능성도 제기된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 계산에서는 서초구 래미안 퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 사 10년 거주한 뒤 56억원에 팔 경우 양도세가 올해 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원으로 86% 늘고, 2029년에는 9억4500만원까지 증가했다. 취득가가 낮고 양도차익이 큰 장기 보유자는 개편 전후 세 부담을 정밀하게 비교할 필요가 있다.