서울 주택 수요, 85%가 전용 85㎡ 이하로

올해 상반기 서울 아파트 매매 4만2186건 가운데 전용 85㎡ 이하 소형·중소형은 3만5998건으로 85.3%를 차지했다. 집값 상승과 대출 규제로 주택 구입에 필요한 현금이 늘자 실수요가 상대적으로 가격 부담이 낮은 면적으로 이동했다. 전용 21~40㎡ 거래는 3103건으로 지난해 같은 기간보다 51% 늘어 2021년 이후 5년 만에 가장 많았다.

지난달 서울 소형 아파트 평균 매매가격은 10억4715만원으로 1년 전 7억6453만원보다 36.9% 올랐다. 중소형도 11억7134만원에서 15억5289만원으로 32.6% 상승했다. 같은 기간 중대형과 초대형 상승률은 각각 28%, 26.8%였다. 전월세 매물 부족까지 겹치면서 30대와 신혼부부, 생애 최초 구입자들은 정책대출 범위에서 서울 외곽의 전용 40~60㎡ 매물을 집중적으로 찾고 있다.

경매시장에서도 작은 면적의 강세가 확인됐다. 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 101%로 4월부터 4개월 연속 100%를 넘었다. 낙찰가율 상위 10건 중 7건이 전용 60㎡ 이하였다. 송파구 문정동 문정시영 전용 46㎡는 감정가 8억원보다 5억원 이상 높은 약 13억1200만원에 낙찰돼 164%를 기록했고, 광진구 자양동 우성1차 전용 52㎡는 감정가의 147.3%에 새 주인을 찾았다.

경매 주택은 토지거래허가 대상에서 빠져 실거주 의무가 없고, 입찰 수개월 전에 감정가가 정해지는 특성상 상승기에는 감정가를 웃돈 낙찰가도 현재 시세보다 낮을 수 있다. 1·2인 가구 증가와 대출 규제에 더해 세제개편안 이후 고가 주택의 세 부담 확대 가능성도 제기됐다. 전월세 물량 감소와 가격 상승이 이어질 경우 면적을 줄이더라도 서울에 남으려는 수요가 늘어 중소형 선호가 당분간 지속될 가능성이 크다.