서울 주택시장 양극화…아파트·빌라 격차 9억6700만원

서울 아파트와 연립·다세대의 평균 매매가격 차이가 2026년 6월 9억6700만원으로 확대돼 통계 집계 이후 가장 큰 수준에 이르렀다. 아파트 평균 매매가격은 13억4669만원인 반면 연립·다세대는 3억7969만원에 머물렀다. 비아파트를 거쳐 아파트로 이동하던 주거 사다리의 기능도 약해졌다는 평가가 제기된다.

두 주택 유형의 가격 차이는 2012년 1월 약 3억원에서 2018년 4억원, 2019년 5억원, 2020년 6억원으로 꾸준히 커졌다. 최근 2년 사이에는 7억2454만원에서 9억6700만원으로 더 가파르게 벌어졌다. 2024년 6월 이후 아파트 가격이 10억6507만원에서 2억8162만원, 26% 오른 동안 연립·다세대는 3억4053만원에서 3915만원, 11.5% 상승하는 데 그쳤다. 오피스텔도 2억7631만원에서 2억8110만원으로 1.7% 올라 최근 1년 소비자물가 상승률 3.6%를 밑돌았다.

격차 확대의 배경에는 전세사기 이후 급감한 비아파트 수요와 실거주 1주택 중심의 정책 기조가 자리 잡고 있다. 청약과 대출, 세제 혜택이 무주택자에게 집중되면서 자산 가치 상승 기대가 큰 아파트로 수요가 몰렸고, 다주택자 규제는 비아파트 매매를 받치던 임대 수익형 투자 수요를 위축시켰다. 과거에는 은퇴를 앞둔 중장년층이 임대수익을 목적으로 다세대·다가구를 찾았지만, 최근에는 재개발 때 아파트 입주권을 받을 수 있는 물건에 수요가 집중되는 양상이다.

현행 규제 체계가 이어지면 아파트와 비아파트의 자산 격차가 추가로 확대되고 정부가 추진하는 비아파트 9만호 공급 대책도 실효성을 확보하기 어렵다는 지적이 나온다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 비아파트를 아파트와 구별되는 월세 중심 수익형 부동산으로 다뤄야 한다는 입장이다. 자산 상승 기대가 낮고 규제 부담이 큰 구조를 바꾸기 위해 대출과 세제 규제를 과감하게 완화해야 공급 확대가 가능하다는 진단이다.