서울 전세 2년 새 21.8% 감소…세제개편에 월세화 우려

서울 아파트 전월세 매물은 지난 4일 3만8356건으로 4월 21일 2만9754건보다 28.9% 늘었다. 그러나 전세는 2만803건으로 전체의 54.2%에 그쳤고, 월세는 1만7553건으로 45.8%를 차지했다. 전월세 물량이 최근 석 달여 동안 증가했지만 전세 공급은 장기적으로 줄고 월세 비중은 커지는 변화가 뚜렷해졌다.

전세 매물은 2024년 같은 시점의 2만6599건에서 2년 만에 21.8% 감소했으며, 지난해에도 2만2865건에 머물렀다. 반면 월세 매물은 2024년 1만4547건에서 올해 1만7553건으로 20.7% 증가했다. 전체 매물 중 월세 비율 역시 35.4%에서 45.8%로 10.4%포인트 상승했다. 지난 7월 서울 아파트 전세가격은 전월 대비 1.34% 올라 6월의 1.43%보다 상승 폭만 소폭 낮아졌다. 전세수급지수는 126.2로 매매수급지수 112.6을 웃돌아 공급보다 수요가 많은 상태를 나타냈다.

전세 매물 감소에는 입주 물량 축소와 갭투자 위축, 전세사기 이후 나타난 임대시장 구조 변화, 임대인의 월세 선호가 복합적으로 작용했다. 정부의 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 늘리고, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮춘다. 다주택자는 기본공제 9억원 중 4억원을 일괄 적용받고 나머지 5억원은 전체 주택 가액에서 실제 거주 주택이 차지하는 비율만큼 공제받는다. 보유 주택에 거주하지 않으면 공제액은 4억원으로 줄어든다.

3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자의 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 높아지며 1가구 1주택자는 제외된다. 양도소득세 공제는 거주기간 중심으로 바뀌고 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 축소된다. 정부는 임대주택의 매매시장 유입을 기대하지만 집주인의 실입주로 전세 매물이 사라지거나 세 부담이 임대료로 옮겨갈 가능성도 제기된다. 매년 현금으로 내는 보유세가 늘면 계약 만료 뒤 신규 계약부터 월세를 택하는 임대인이 증가할 수 있다는 분석이다.